نمونه دادخواست اعتراض به عملیات اجرایی ثبت

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت یک فرآیند قانونی حیاتی است که به افراد امکان می دهد در برابر اقداماتی که حقوق آن ها را نقض می کند، از جمله توقیف یا مزایده مال، از خود دفاع کنند. این دادخواست به منظور توقف یا ابطال عملیات ثبتی صورت گرفته بر اساس اسناد لازم الاجرا تنظیم و به مراجع صالح تقدیم می شود و هدف آن احقاق حقوق ذینفعان است. این راهنما به شما کمک می کند تا با جنبه های مختلف این اعتراض آشنا شوید و در صورت لزوم، دادخواست مناسب را تنظیم و پیگیری کنید.

مفهوم عملیات اجرایی ثبت و تفاوت آن با عملیات ثبتی عادی

برای فهم دقیق اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، لازم است ابتدا مفهوم خود «عملیات اجرایی ثبت» را درک کنیم و تفاوت آن را با «عملیات ثبتی عادی» بدانیم. این تمایز، مرجع و رویه رسیدگی به اعتراضات را مشخص می کند.

عملیات اجرایی ثبت چیست؟

عملیات اجرایی ثبت به مجموعه ای از اقدامات قانونی گفته می شود که توسط اداره اجرای ثبت اسناد و املاک، برای وصول مطالبات بر اساس اسناد رسمی لازم الاجرا صورت می گیرد. این اسناد شامل موارد زیر هستند:

• اسناد رسمی لازم الاجرا: مانند سند رهنی، سند اجاره، مهریه، چک برگشتی، سفته، برات و سایر قراردادهای رسمی که تعهدی مالی را در بر دارند و در دفترخانه های اسناد رسمی به ثبت رسیده اند. در این موارد، نیازی به مراجعه به دادگاه و اخذ حکم قضایی برای شروع عملیات اجرایی نیست و ذینفع می تواند مستقیماً به اداره ثبت مراجعه کند.
• احکام قطعی دادگاه ها: اگرچه معمولاً اجرای احکام دادگاه ها توسط واحد اجرای احکام دادگستری صورت می گیرد، اما در برخی موارد، احکام قطعی دادگاه ها نیز از طریق اداره ثبت به مرحله اجرا درمی آیند، به ویژه زمانی که موضوع حکم، مال غیرمنقول ثبت شده باشد.

این عملیات می تواند شامل توقیف اموال منقول و غیرمنقول بدهکار، ارزیابی آن ها و در نهایت مزایده و فروش اموال جهت استیفای طلب باشد.

تفاوت با عملیات ثبتی عادی

عملیات ثبتی عادی به اقداماتی گفته می شود که به منظور ثبت اولیه ملک، نقل و انتقال مالکیت، افراز (جدا کردن سهم هر شریک از ملک مشاع)، تفکیک (تقسیم یک ملک بزرگ به قطعات کوچکتر)، یا ثبت تغییرات در مشخصات املاک صورت می گیرد. این عملیات جنبه اجرایی برای وصول طلب ندارند و صرفاً به ثبت و تغییر وضعیت حقوقی املاک مربوط می شوند. اعتراض به عملیات ثبتی عادی معمولاً شامل ایراد به اصل ثبت، اشتباه در تحدید حدود، یا عدم رعایت تشریفات ثبت می شود که مراجع رسیدگی به آن نیز متفاوت از اعتراض به عملیات اجرایی ثبت است.

انواع متداول اعتراضات به عملیات اجرایی ثبت

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت می تواند به دو شکل اصلی صورت گیرد:

• اعتراض شخص ذینفع (بدهکار): در این نوع اعتراض، خود مدیون (بدهکار) به دلایلی مانند عدم ابلاغ صحیح اجرائیه، اشتباه در محاسبه مبلغ دین، یا عدم رعایت تشریفات قانونی در عملیات اجرایی، به اقدامات اداره ثبت معترض می شود. این اعتراض می تواند به رئیس اداره ثبت یا هیأت نظارت ارائه شود.
• اعتراض ثالث اجرایی: این نوع اعتراض زمانی مطرح می شود که شخصی غیر از طرفین اصلی پرونده اجرایی (یعنی غیر از بستانکار و بدهکار) مدعی حقی بر مال توقیف شده باشد. برای مثال، اگر مالی به نام بدهکار توقیف شده باشد، اما شخص ثالثی ادعا کند که مال مذکور قبلاً توسط او خریداری شده یا به او تعلق دارد، می تواند اعتراض ثالث اجرایی را مطرح کند. این اعتراض بسته به نوع سند (رسمی یا عادی) و ماهیت ادعا، ممکن است در اداره ثبت، هیأت نظارت یا دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی شود.

مبانی قانونی اعتراض به عملیات اجرایی ثبت

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت دارای مبانی قانونی مستحکمی است که در قوانین مختلف کشور پیش بینی شده اند. شناخت این مبانی برای تنظیم یک دادخواست قوی و مستدل ضروری است.

قانون اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا

این قانون، اصلی ترین سند قانونی در زمینه عملیات اجرایی ثبت و اعتراض به آن است. ماده ۱۶۹ این قانون و تبصره های آن، از مهم ترین موادی هستند که به سازوکار شکایت از عملیات اجرایی و رسیدگی به آن می پردازند. طبق این ماده، هرگاه در جریان عملیات اجرایی ثبت، تخلفی از قانون یا اشتباهی رخ دهد، یا عملیاتی صورت گیرد که مورد اعتراض اشخاص ذینفع باشد، شخص معترض می تواند شکایت خود را با ذکر دلایل و ارائه مدارک به رئیس اداره ثبت محل تسلیم کند.

آیین نامه اجرایی قانون ثبت

آیین نامه اجرایی قانون ثبت، جزئیات و تشریفات مربوط به اجرای قانون ثبت و همچنین نحوه رسیدگی به اعتراضات را بیان می کند. این آیین نامه، به ویژه در فصل سوم و مواد مربوط به ابلاغ اخطاریه ها و نحوه رسیدگی به شکایات، اطلاعات ارزشمندی را ارائه می دهد. همچنین تبصره های این آیین نامه، گاهی اوقات نکات کلیدی و رویه های خاصی را برای موارد خاص در نظر گرفته اند.

قانون آیین دادرسی مدنی

این قانون، در مواردی که اعتراض به عملیات اجرایی ثبت به دادگاه ارجاع می شود، نقش محوری ایفا می کند. به خصوص مباحث مربوط به «اعتراض ثالث اجرایی» و «دستور موقت» در این قانون بسیار حائز اهمیت هستند. زمانی که اعتراض ثالث بر مبنای سند عادی یا شهادت شهود باشد و احراز حقانیت ثالث نیازمند رسیدگی قضایی به ماهیت دعوا باشد، دادگاه های عمومی حقوقی بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی می کنند. درخواست دستور موقت برای توقف عملیات اجرایی نیز از جمله مواردی است که تحت شمول این قانون قرار می گیرد.

قانون ثبت اسناد و املاک

قانون ثبت اسناد و املاک، کلیات مربوط به ثبت املاک و اسناد را تبیین می کند. در این قانون، موادی وجود دارد که به تصمیمات «هیأت نظارت» و «شورای عالی ثبت» مربوط می شود. این مراجع، در سلسله مراتب رسیدگی به اعتراضات ثبتی و اجرایی، نقش نظارتی و تالی بر تصمیمات رئیس اداره ثبت را ایفا می کنند.

رای وحدت رویه دیوان عالی کشور

آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور، به منظور ایجاد رویه واحد در شعب مختلف دادگاه ها و حل تعارضات احتمالی در برداشت از قوانین صادر می شوند و برای تمام مراجع قضایی لازم الاتباع هستند. در خصوص اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، آراء وحدت رویه مهمی صادر شده است، مانند رای شماره ۷۸۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۱۳۹۸/۰۹/۲۶ که به مرجع صالح برای رسیدگی به اعتراض ثالث نسبت به عملیات اجرایی ثبت می پردازد و بر صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی در موارد خاص تأکید می کند.

دلایل شایع و موجه برای اعتراض به عملیات اجرایی ثبت

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت می تواند بر اساس دلایل متعددی مطرح شود. شناخت این دلایل، به خواهان کمک می کند تا اعتراض خود را به صورت مستدل و موجه مطرح کند:

• عدم ابلاغ صحیح اجرائیه یا سایر اخطاریه ها: اگر اجرائیه ثبتی یا سایر اوراق مهم مربوط به عملیات اجرایی (مانند اخطار توقیف یا مزایده) به صورت قانونی و صحیح به بدهکار یا ذینفع ابلاغ نشده باشد، عملیات اجرایی می تواند باطل تلقی شود.
• اشتباه در هویت طرفین یا مشخصات مال: گاهی اوقات اشتباه در نام یا مشخصات بدهکار، بستانکار یا حتی مشخصات دقیق مال توقیف شده رخ می دهد که می تواند مبنای اعتراض باشد.
• عدم رعایت تشریفات قانونی: قانون و آیین نامه ها، تشریفات خاصی را برای توقیف، ارزیابی، مزایده و فروش اموال پیش بینی کرده اند. عدم رعایت این تشریفات، مانند عدم انتشار آگهی مزایده در موعد مقرر، می تواند عملیات را باطل کند.
• ادعای مالکیت یا هرگونه حق عینی بر مال توقیف شده توسط شخص ثالث: اگر شخصی غیر از بدهکار، مدعی مالکیت یا هر حق عینی دیگری (مانند حق انتفاع، حق رهن، سرقفلی) بر مال توقیف شده باشد، می تواند با ارائه مدارک مثبته، اعتراض ثالث را مطرح کند. این ادعا می تواند بر اساس سندی رسمی یا حتی عادی (مانند مبایعه نامه عادی که قبل از تاریخ توقیف تنظیم شده است) باشد.
• مستثنیات دین بودن مال توقیف شده: برخی اموال طبق قانون (مانند منزل مسکونی مورد نیاز، اثاثیه ضروری زندگی، ابزار کار) جزو مستثنیات دین محسوب می شوند و قابل توقیف و فروش برای پرداخت بدهی نیستند. توقیف این اموال می تواند مبنای اعتراض قرار گیرد.
• عدم قابلیت اجرای سند: اگر دین مورد نظر پرداخت شده باشد یا سند به دلایل قانونی (مثلاً ابطال سند رهنی) از قابلیت اجرا افتاده باشد، اما اداره ثبت همچنان عملیات اجرایی را ادامه دهد، می توان به آن اعتراض کرد.
• ورشکستگی یا اعسار بدهکار: در برخی موارد، اعلام ورشکستگی یا اعسار بدهکار می تواند روند عملیات اجرایی را تحت تأثیر قرار داده و نیاز به توقف یا ارجاع پرونده به مراجع دیگر داشته باشد.
• اشتباه در محاسبه میزان طلب یا سود و خسارت: اگر مبلغ اصلی دین، سود یا خسارت تأخیر تأدیه به اشتباه محاسبه شده باشد، بدهکار می تواند نسبت به این اشتباه اعتراض کند.

مراجع صالح برای رسیدگی به اعتراض به عملیات اجرایی ثبت و روند رسیدگی

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، بسته به نوع اعتراض و ماهیت آن، در مراجع مختلفی رسیدگی می شود. شناخت این مراجع و صلاحیت هر یک، برای انتخاب مسیر صحیح قانونی ضروری است.

الف) رئیس اداره ثبت محل

اولین مرجع رسیدگی به شکایات و اعتراضات مربوط به عملیات اجرایی، رئیس اداره ثبت محلی است که عملیات اجرایی در حوزه آن جریان دارد. صلاحیت رئیس اداره ثبت بیشتر به رسیدگی به تخلفات شکلی، اشتباهات اجرایی و عدم رعایت تشریفات قانونی محدود می شود.

• صلاحیت: رسیدگی به اشتباهات اجرایی، تخلفات از مقررات و آیین نامه ها در مراحل توقیف، ارزیابی، مزایده و ابلاغ ها. همچنین در مواردی که مستند ادعای ثالث سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه باشد، رئیس ثبت مکلف به رسیدگی است.
• نحوه طرح اعتراض و مدارک لازم: اعتراض به صورت کتبی و بر روی اوراق عادی، با ذکر دلایل و ارائه مدارک مستند، به رئیس اداره ثبت تسلیم می شود.
• مهلت: قانون مهلت خاصی برای اصل اعتراض به رئیس ثبت تعیین نکرده است، اما پس از اعلام نظریه رئیس ثبت، ذینفعان ۱۰ روز فرصت دارند تا نسبت به آن در هیأت نظارت اعتراض کنند.

طبق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، هرگاه در جریان عملیات اجرایی تخلفی از قانون یا اشتباهی رخ دهد، یا عملیاتی صورت گیرد که مورد اعتراض اشخاص ذینفع باشد، شخص معترض می تواند شکایت خود را با ذکر دلایل و ارائه مدارک به رئیس اداره ثبت محل تسلیم کند.

ب) هیأت نظارت استان

در صورتی که معترض به نظریه رئیس اداره ثبت اعتراض داشته باشد، یا رأی رئیس ثبت به نفع او نباشد، می تواند ظرف مهلت مقرر به هیأت نظارت استان اعتراض کند.

• صلاحیت: رسیدگی به اعتراض به تصمیمات و نظریات رئیس ثبت، و همچنین اشکالات و اشتباهات ناشی از عملیات اجرایی ثبت که توسط رئیس ثبت رسیدگی نشده باشد.
• نحوه طرح اعتراض و مهلت قانونی: اعتراض باید ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ نظریه رئیس ثبت، به اداره ثبت محل یا مستقیماً به هیأت نظارت استان تسلیم شود.
• نحوه رسیدگی: رسیدگی در هیأت نظارت غالباً به صورت غیابی و بدون حضور اصحاب پرونده صورت می گیرد. هیأت پس از بررسی مدارک و توضیحات، رأی صادر می کند که ممکن است مبنی بر تأیید، فسخ یا اصلاح نظریه رئیس ثبت باشد.

پ) شورای عالی ثبت

شورای عالی ثبت، بالاترین مرجع اداری در سیستم ثبت کشور است و به عنوان مرجع تجدیدنظر در موارد خاصی از آرای هیأت نظارت عمل می کند.

• صلاحیت: رسیدگی به آرای خاص هیأت نظارت که در ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک ذکر شده اند (از جمله آرایی که به دلیل تعارض یا خلاف قانون صادر شده باشند). همچنین این شورا وظیفه ایجاد وحدت رویه در مراجع ثبتی را دارد.
• مهلت اعتراض: مهلت اعتراض به آرای هیأت نظارت در شورای عالی ثبت، بر اساس رای وحدت رویه شماره ۱۳ دیوان عدالت اداری، مقید به مهلت خاصی نیست، مگر در موارد ابلاغ از طریق تابلو اعلانات.
• نحوه رسیدگی: رسیدگی در شورای عالی ثبت نیز عموماً به صورت غیابی و بدون حضور اصحاب دعوا انجام می شود.

ت) دادگاه های عمومی حقوقی

در بسیاری از موارد، به ویژه در خصوص اعتراض ثالث اجرایی یا ابطال عملیات اجرایی که ماهیت قضایی دارند، دادگاه های عمومی حقوقی مرجع صالح برای رسیدگی هستند.

• صلاحیت: رسیدگی به ماهیت دعوا و ادعای حق بر مال توقیفی، به خصوص زمانی که مستند ادعای ثالث سند عادی باشد یا احراز حقانیت ثالث نیازمند رسیدگی ماهوی باشد. دعاوی ابطال عملیات اجرایی، ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی نیز در صلاحیت دادگاه است.
• نحوه تقدیم دادخواست: از طریق دفاتر خدمات قضایی و با تنظیم دادخواست رسمی صورت می گیرد.
• درخواست دستور موقت: خواهان می تواند همزمان با تقدیم دادخواست اصلی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرایی را نیز از دادگاه بخواهد. صدور این دستور غالباً منوط به تودیع خسارت احتمالی از سوی خواهان است.
• تفاوت کلیدی صلاحیت دادگاه با مراجع ثبتی: مراجع ثبتی بیشتر به تخلفات و اشتباهات شکلی رسیدگی می کنند، در حالی که دادگاه به ماهیت ادعای حق و مالکیت می پردازد.

ث) دیوان عدالت اداری

دیوان عدالت اداری نیز در برخی موارد، می تواند مرجع رسیدگی به شکایات مرتبط با عملیات اجرایی ثبت باشد.

• صلاحیت: شکایت از تصمیمات و آراء نهایی مراجع اداری ثبتی (مانند آراء نهایی رئیس ثبت، هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت) که شاکی معتقد است خلاف قانون یا خارج از حدود اختیارات صادر شده اند.
• مهلت قانونی: مهلت اعتراض به آراء مراجع اداری در دیوان عدالت اداری معمولاً سه ماه از تاریخ ابلاغ یا قطعیت رأی است.

مراحل تنظیم و تقدیم دادخواست اعتراض به عملیات اجرایی ثبت (در دادگاه)

تنظیم و تقدیم دادخواست اعتراض به عملیات اجرایی ثبت در دادگاه، فرآیندی دقیق و مستلزم رعایت تشریفات قانونی است. این مراحل برای اطمینان از صحت و کارآمدی دادخواست حیاتی هستند.

۱. تعیین دقیق خواسته

اولین گام، مشخص کردن دقیق خواسته ای است که از دادگاه دارید. خواسته باید صریح، روشن و مشخص باشد. بسته به مرحله عملیات اجرایی و دلایل اعتراض، خواسته می تواند یکی از موارد زیر باشد:

• اعتراض ثالث اجرایی نسبت به مال توقیف شده.
• ابطال عملیات اجرایی پرونده ثبتی.
• ابطال مزایده ثبتی و سند انتقال اجرایی (در صورتی که مزایده برگزار و سند منتقل شده باشد).
• اثبات مالکیت (در کنار اعتراض ثالث).

۲. مشخصات خواهان و خواندگان

مشخصات طرفین دعوا باید به طور کامل و صحیح در دادخواست درج شود:

• خواهان: مشخصات کامل فرد یا نهاد معترض (نام و نام خانوادگی/نام شرکت، نام پدر، کد ملی/شناسه ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، آدرس دقیق، شماره تماس).
• خواندگان:
  • اداره اجرای ثبت اسناد [محل اداره ثبت] [آدرس دقیق]
  • [نام و نام خانوادگی محکوم له/ذینفع سند اجرایی] [نام پدر، کد ملی، آدرس دقیق]
  • [نام و نام خانوادگی محکوم علیه/صاحب اصلی مال] [نام پدر، کد ملی، آدرس دقیق] (فردی که مال از او توقیف شده است).
• وکیل/نماینده قانونی: در صورت وجود وکیل، مشخصات کامل او و شماره پروانه وکالت.

۳. دلایل و منضمات دادخواست

پیوست های دادخواست نقش حیاتی در اثبات ادعای شما دارند و باید به دقت جمع آوری و ارائه شوند:

• تصویر مصدق (کپی برابر اصل) اسناد مالکیت خواهان یا هرگونه سند دال بر حق (مانند مبایعه نامه عادی، سند اجاره، سند رهنی به نام خواهان).
• تصویر مصدق اجرائیه ثبتی و سایر مدارک مربوط به پرونده اجرایی (مانند اخطاریه ها، صورتجلسات توقیف، آگهی مزایده).
• کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان.
• وکالت نامه (در صورت وجود وکیل).
• فیش واریز خسارت احتمالی (برای درخواست دستور موقت توقف عملیات اجرایی؛ مبلغ آن را دادگاه تعیین می کند).
• استعلام وضعیت ثبتی ملک (در صورت لزوم).

۴. شرح دادخواست (متن اصلی)

این بخش، مهم ترین قسمت دادخواست است که باید به صورت روشن، مستدل و با جزئیات کافی نوشته شود:

• جزئیات سند اجرایی (مانند شماره سند رهنی، چک، سفته) و شماره پرونده اجرایی در اداره ثبت را ذکر کنید.
• نحوه اطلاع خواهان از عملیات اجرایی و توقیف مال را توضیح دهید.
• دلایل حقوقی و قانونی اعتراض خود را به صورت مفصل تشریح کنید. به عنوان مثال، می توانید بیان کنید که «خواهان پیش از تاریخ توقیف، مال مورد نظر را از محکوم علیه طبق مبایعه نامه رسمی/عادی خریداری و تصرف کرده و دارای حق بر مال توقیف شده می باشد»، یا «عملیات اجرایی به دلیل نقض ماده … قانون ثبت/اجرای اسناد رسمی، باطل است».
• بر ضرورت صدور دستور موقت و جلوگیری از ورود ضرر بیشتر (مانند برگزاری مزایده و فروش مال که جبران ناپذیر است) تأکید کنید.
• به مواد قانونی مرتبط (مانند ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی یا مواد قانون آیین دادرسی مدنی در خصوص اعتراض ثالث) استناد کنید.
• در نهایت، درخواست رسیدگی و صدور حکم مطابق با خواسته را مطرح کنید.

۵. مرجع صالح برای تقدیم دادخواست

معمولاً دادخواست اعتراض به عملیات اجرایی ثبت به یکی از مراجع زیر تقدیم می شود:

• دادگاه صادرکننده اجرائیه (در صورتی که عملیات اجرایی بر اساس حکم دادگاه باشد).
• دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول توقیف شده.
• دادگاه محل اقامت خوانده.

۶. پیگیری و روند رسیدگی

پس از تقدیم دادخواست، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع می شود. مراحل بعدی شامل موارد زیر است:

• برگزاری جلسات دادرسی: دادگاه طرفین را برای ارائه توضیحات و دلایل دعوت می کند.
• کارشناسی: در صورت نیاز به بررسی های تخصصی (مانند ارزیابی مجدد مال یا بررسی اسناد)، دادگاه می تواند قرار کارشناسی صادر کند.
• صدور رأی: پس از تکمیل رسیدگی، دادگاه رأی مقتضی را صادر می کند. در صورت صدور دستور موقت، عملیات اجرایی تا زمان صدور رأی نهایی متوقف خواهد شد.

نمونه دادخواست اعتراض به عملیات اجرایی ثبت (نمونه جامع و کامل)

در ادامه، یک نمونه دادخواست جامع برای اعتراض به عملیات اجرایی ثبت ارائه شده است. این نمونه می تواند به عنوان راهنما برای تنظیم دادخواست شما مورد استفاده قرار گیرد. لطفا توجه داشته باشید که این نمونه صرفا جنبه راهنمایی دارد و برای استفاده در پرونده های حقوقی واقعی، مشاوره با وکیل متخصص ضروری است.

دادخواست

خواهان:

[نام و نام خانوادگی خواهان: مثال: احمد محمدی] [نام پدر: مثال: محمود] [کد ملی: مثال: ۱۲۳۴۵۶۷۸۹۰] [شماره شناسنامه: مثال: ۱۲۳۴] [تاریخ تولد: مثال: ۱۳۵۰/۰۱/۰۱] [شغل: مثال: بازنشسته] [آدرس دقیق: مثال: تهران، خیابان ولیعصر، کوچه شهید احمدی، پلاک ۱۰، واحد ۵] [شماره تماس: مثال: ۰۹۱۲xxxxxxx]

خواندگان:

1. اداره اجرای ثبت اسناد [محل اداره ثبت]: [آدرس دقیق اداره ثبت مربوطه: مثال: تهران، خیابان شریعتی، اداره ثبت اسناد و املاک منطقه شمال تهران]
2. [نام و نام خانوادگی محکوم له/ذینفع سند اجرایی]: [نام پدر، کد ملی، آدرس دقیق: مثال: علی حسینی، نام پدر: حسن، کد ملی: ۰۹۸۷۶۵۴۳۲۱، آدرس: تهران، خیابان انقلاب، پلاک ۲۰، واحد ۱]
3. [نام و نام خانوادگی محکوم علیه/صاحب اصلی مال]: [نام پدر، کد ملی، آدرس دقیق: مثال: رضا کریمی، نام پدر: مرتضی، کد ملی: ۱۱۱۱۱۱۱۱۱۱، آدرس: تهران، خیابان آزادی، پلاک ۵۰، واحد ۳]

وکیل/نماینده قانونی: (در صورت وجود وکیل)

[مشخصات کامل وکیل: نام و نام خانوادگی، شماره پروانه وکالت، آدرس دفتر، شماره تماس]

خواسته:

1. صدور دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرایی پرونده شماره [شماره پرونده اجرایی: مثال: ۰۱۰۰۲۵۰] اداره اجرای ثبت [محل اداره ثبت: مثال: منطقه شمال تهران] در خصوص [مال مورد نظر: مثال: شش دانگ یک واحد آپارتمان] پلاک ثبتی [شماره پلاک: مثال: ۳۲۵ فرعی از ۱۲۰ اصلی] واقع در [آدرس ملک: مثال: تهران، خیابان ولیعصر، کوچه شهید احمدی، پلاک ۱۰] تا زمان رسیدگی نهایی به ماهیت دعوا و قطعی شدن حکم.
2. رسیدگی و صدور حکم بر ابطال عملیات اجرایی پرونده فوق الذکر و رفع توقیف/ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی (حسب مورد) از [مال مورد نظر: مثال: شش دانگ آپارتمان مذکور].
3. مطالبه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه های تمبر، کارشناسی، نشر آگهی و …) و حق الوکاله وکیل (در صورت وجود وکیل) طبق تعرفه.

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ: مثال: ۱۳۸۹/۰۵/۱۰] فی مابین خواهان و خوانده ردیف سوم (محکوم علیه).
2. تصویر مصدق اجرائیه ثبتی شماره [شماره: مثال: ۸۹۰۰۱۵۰] مورخ [تاریخ: مثال: ۱۳۸۹/۰۷/۰۱] (یا هر مدرک دیگری که نشان دهنده شروع عملیات اجرایی است).
3. تصویر مصدق آگهی مزایده مورخ [تاریخ: مثال: ۱۴۰۲/۱۰/۲۰] / صورتجلسه توقیف مورخ [تاریخ: مثال: ۱۴۰۲/۰۸/۱۵] (حسب مورد).
4. تصویر مصدق قبض آب/برق/گاز/تلفن (به نام خواهان) جهت اثبات تصرف.
5. تصویر مصدق کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان.
6. فیش واریزی خسارت احتمالی به مبلغ [مبلغ: مثال: ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰] ریال (جهت صدور دستور موقت).
7. وکالت نامه (در صورت داشتن وکیل).
8. استعلام وضعیت ثبتی ملک (در صورت لزوم).

شرح دادخواست:

با سلام و احترام، به استحضار عالی می رساند:

خوانده ردیف دوم (محکوم له) به موجب سند رهنی/چک/سفته/و غیره شماره [شماره سند اجرایی: مثال: سند رهنی مورخ ۱۳۸۹/۰۶/۰۵]، مبلغ [مبلغ دین: مثال: ۵ میلیارد ریال] از خوانده ردیف سوم (محکوم علیه) مطالبه نموده و پرونده اجرایی به شماره [شماره پرونده اجرایی: مثال: ۰۱۰۰۲۵۰] در اداره اجرای ثبت [محل اداره ثبت: مثال: منطقه شمال تهران] تشکیل گردیده است. در راستای این پرونده، شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی [شماره پلاک: مثال: ۳۲۵ فرعی از ۱۲۰ اصلی] واقع در [آدرس ملک: مثال: تهران، خیابان ولیعصر، کوچه شهید احمدی، پلاک ۱۰] به نام خوانده ردیف سوم، توقیف گردیده و مقدمات مزایده آن فراهم شده است/مزایده آن برگزار و سند انتقال اجرایی صادر شده است.

اینجانب (خواهان)، به موجب مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ: مثال: ۱۳۸۹/۰۵/۱۰] (که تصویر مصدق آن پیوست دادخواست است)، پیش از تاریخ توقیف ملک (که در تاریخ [تاریخ توقیف: مثال: ۱۴۰۲/۰۸/۱۵] صورت گرفته است)، مال توقیف شده را به طور صحیح و شرعی از خوانده ردیف سوم خریداری و از همان تاریخ در تصرف اینجانب بوده است. مدارک مربوط به تصرف و پرداخت بهای ملک نیز پیوست دادخواست تقدیم می گردد. بنابراین، مال توقیف شده در زمان توقیف به اینجانب (خواهان) تعلق داشته و مشمول اموال خوانده ردیف سوم برای استیفای طلب خوانده ردیف دوم نمی باشد.

با توجه به مراتب فوق و اینکه ادامه عملیات اجرایی و مزایده/فروش ملک مذکور، موجب ورود ضرر و زیان جبران ناپذیر به اینجانب خواهد شد، تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرایی پرونده فوق الذکر را تا زمان رسیدگی ماهوی و صدور حکم نهایی، با تودیع خسارت احتمالی طبق نظر دادگاه محترم دارم.

لذا با استناد به ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی و همچنین مواد ۳۱۰ الی ۳۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی در خصوص اعتراض ثالث اجرایی، از محضر دادگاه محترم درخواست رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته (ابطال عملیات اجرایی و رفع توقیف/ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی) را دارم.

تاریخ، امضا و اثر انگشت خواهان/وکیل:

[تاریخ: مثال: ۱۴۰۲/۱۱/۲۰] [امضا و اثر انگشت]

نکات کلیدی و توصیه های حقوقی پایانی

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، فرآیندی پیچیده است که نیازمند دقت و آگاهی حقوقی فراوان است. رعایت نکات زیر می تواند به شما در احقاق حقوق خود کمک کند:

• اهمیت مشاوره با وکیل متخصص: پیچیدگی قوانین ثبتی و اجرایی، و همچنین تفاوت رویه های قضایی، اهمیت مشاوره و وکالت توسط یک وکیل متخصص در دعاوی ثبتی و اجرایی را دوچندان می کند. یک وکیل مجرب می تواند شما را در تمامی مراحل از تنظیم دادخواست تا پیگیری در مراجع مختلف راهنمایی کند.
• توجه به مهلت های قانونی: در برخی مراجع (مانند اعتراض به نظریه رئیس ثبت در هیأت نظارت)، مهلت های قانونی بسیار کوتاه و قاطع هستند. عدم رعایت این مهلت ها می تواند به از دست رفتن حق اعتراض منجر شود.
• جمع آوری دقیق و کامل مدارک و مستندات: قدرت دادخواست شما در دادگاه یا هر مرجع دیگری، به میزان مستندات و ادله اثباتی شما بستگی دارد. هرگونه سند، قرارداد، شاهد یا مدرکی که به اثبات حقانیت شما کمک می کند، باید به دقت جمع آوری و به صورت مصدق ارائه شود.
• لزوم درخواست دستور موقت و تودیع خسارت احتمالی: در بسیاری از موارد اعتراض به عملیات اجرایی، به ویژه اعتراض ثالث، تنها راه جلوگیری از ورود ضرر جبران ناپذیر (مانند فروش مال در مزایده) درخواست دستور موقت توقف عملیات اجرایی است. این دستور معمولاً منوط به تودیع مبلغی به عنوان خسارت احتمالی است که توسط دادگاه تعیین می شود.
• بررسی وضعیت پرونده اجرایی: قبل از هرگونه اقدام، از طریق مراجعه به اداره ثبت مربوطه، وضعیت دقیق پرونده اجرایی، مراحل طی شده و اسناد و مدارک موجود را به دقت بررسی کنید.
• تفاوت هزینه دادرسی در مراجع مختلف: هزینه های دادرسی در مراجع ثبتی (مانند رئیس ثبت و هیأت نظارت) معمولاً کمتر یا حتی رایگان است، در حالی که در دادگاه های عمومی حقوقی، بر اساس ارزش خواسته، هزینه دادرسی دریافت می شود.

نتیجه گیری و فراخوان به عمل

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، ابزاری قدرتمند برای حمایت از حقوق مالکیت و مقابله با اقدامات غیرقانونی در فرآیند اجرای اسناد رسمی است. همان طور که شرح داده شد، این فرآیند از نظر ماهیتی و شکلی دارای پیچیدگی های فراوانی است و نیازمند دانش عمیق حقوقی و تجربه عملی است. انتخاب مرجع صحیح، تنظیم دقیق دادخواست، و ارائه مستندات کافی، همگی می توانند در نتیجه پرونده نقش حیاتی ایفا کنند.

در دنیای حقوقی امروز، جایی که جزئیات می توانند سرنوشت ساز باشند، تکیه بر تخصص و تجربه وکیل حقوقی می تواند شما را در این مسیر پرچالش یاری رساند. برای اطمینان از اینکه حقوق شما به بهترین نحو ممکن حفظ می شود و از هرگونه تضییع حق جلوگیری به عمل می آید، توصیه اکید می شود که در تمامی مراحل اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، از مشاوره وکلای متخصص در این حوزه بهره مند شوید. متخصصان حقوقی می توانند با بررسی دقیق پرونده شما، بهترین راهکار قانونی را ارائه داده و با دقت و سرعت لازم، پرونده شما را تا حصول نتیجه مطلوب پیگیری نمایند.