نمونه دادخواست افراز و تقسیم مال مشاع

اختلافات ناشی از مالکیت مشترک یا مشاعی، یکی از چالش های رایج حقوقی است که می تواند روابط میان شرکا را تحت تأثیر قرار دهد. برای پایان دادن به این اشاعه و تعیین سهم هر یک از مالکان، فرآیندهای قانونی مشخصی نظیر افراز و تقسیم مال مشاع وجود دارد. این مقاله یک راهنمای جامع و کاربردی برای فهم کامل فرآیند افراز و تقسیم اموال مشاع و همچنین ارائه نمونه های دادخواست عملی در شرایط مختلف است.

مال مشاع چیست؟ درک مفهوم مالکیت مشترک

مالکیت مشاع به وضعیتی گفته می شود که دو یا چند نفر در یک مال، اعم از منقول یا غیرمنقول، بدون آنکه سهم هر یک به صورت فیزیکی جدا و مشخص شده باشد، شریک هستند. در این حالت، هر یک از مالکان به نسبت سهم خود، در جزء جزء مال شریک محسوب می شوند. برای مثال، اگر دو نفر یک قطعه زمین را به صورت مشاع خریداری کنند و یکی از آن ها مالک دو دانگ و دیگری چهار دانگ باشد، هر دو شخص در تمامی ابعاد زمین، از جمله هر متر مربع و هر قسمت از آن، شریک خواهند بود و نمی توانند ادعا کنند که قسمت خاصی از زمین متعلق به آن هاست.

ماده ۵۷۱ قانون مدنی در تعریف شرکت (که مالکیت مشاعی یکی از مصادیق آن است) بیان می دارد: شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه. این ماده تأکید می کند که موضوع مالکیت هیچ یک از مالکان شیء واحد، مشخص نیست و هر جزئی از اجزای آن، متعلق به تمام شرکا است. این مفهوم در مقابل «مال مفروز» قرار می گیرد که در آن، سهم هر مالک از ابتدا مشخص و از سایرین جدا شده است.

مال مشاع می تواند انواع مختلفی داشته باشد؛ از جمله املاک و اراضی (مانند یک قطعه زمین، آپارتمان یا مغازه)، ترکه (اموالی که از متوفی به وراث می رسد) و حتی اموال منقول. تا زمانی که مال مشاع تقسیم نشده باشد، هیچ یک از شرکا حق تصرف انحصاری در آن را ندارد و هر گونه تصمیم مهم درباره مال باید با توافق و رضایت همه شرکا صورت گیرد. همین مسئله می تواند منشأ بسیاری از اختلافات و نیاز به فرآیند افراز یا تقسیم شود.

تفاوت های کلیدی: افراز، تفکیک و تقسیم

در حقوق ایران، سه اصطلاح «افراز»، «تفکیک» و «تقسیم» اغلب به جای یکدیگر به کار می روند، اما دارای مفاهیم و کاربردهای حقوقی متفاوتی هستند که شناخت آن ها برای مالکان مشاع ضروری است.

افراز (Afraz)

افراز در لغت به معنای جدا کردن است و در اصطلاح حقوقی، به معنای جداسازی سهم هر یک از شرکا از مال مشاع، با هدف پایان دادن به حالت اشاعه است. نتیجه افراز، ایجاد مالکیت مفروز برای هر شریک به نسبت سهم اوست. به عبارت دیگر، با افراز، مال مشترک به قطعاتی تقسیم می شود که هر قطعه به مالکیت انحصاری یکی از شرکا درمی آید. مرجع رسیدگی به درخواست افراز، بسته به شرایط ملک و وجود یا عدم وجود سند رسمی، می تواند اداره ثبت یا دادگاه باشد.

تفکیک (Tafkik)

تفکیک به معنای تجزیه یک ملک بزرگ تر به قطعات کوچک تر است، بدون آنکه لزوماً هدف آن پایان دادن به حالت اشاعه باشد. تفکیک معمولاً برای تسهیل معاملات یا تغییر کاربری اراضی انجام می شود و سهم مالکان مشاع را مشخص نمی کند. یعنی ممکن است پس از تفکیک نیز، قطعات جدید همچنان به صورت مشاع بین همان مالکان باقی بمانند. تنها مرجع صالح برای انجام تفکیک، اداره ثبت اسناد و املاک است. تفکیک بیشتر یک فرآیند فنی و ثبتی است تا یک دعوای حقوقی.

تقسیم (Taqsim)

تقسیم یک مفهوم عام تر است که شامل افراز، تفکیک یا حتی توافق بر فروش مال مشاع می شود. تقسیم به معنای کلی، جداسازی سهم شرکا در مال مشترک است، خواه این مال منقول باشد یا غیرمنقول. هدف از تقسیم، خارج کردن مال از حالت اشتراک و اعطای مالکیت مستقل به هر یک از شرکا است. تقسیم می تواند به صورت توافقی (تراضی) یا اجباری (با حکم دادگاه) انجام شود و محدود به املاک دارای سابقه ثبتی نیست.

تفاوت های این سه مفهوم را می توان در جدول زیر خلاصه کرد:

جنبه	افراز	تفکیک	تقسیم
هدف اصلی	پایان دادن به اشاعه و تعیین سهم مفروز	تجزیه ملک به قطعات کوچک تر برای سهولت معامله یا توسعه	مفهوم عام جداسازی سهم شرکا در مال مشترک
نوع مال	معمولاً املاک و اراضی (غیرمنقول)	فقط املاک و اراضی (غیرمنقول)	اموال منقول و غیرمنقول (شامل ترکه)
مرجع انجام دهنده	اداره ثبت یا دادگاه	فقط اداره ثبت	با توافق شرکا یا دادگاه
نتیجه	ایجاد مالکیت مفروز برای هر شریک	ایجاد قطعات جدید (مالکیت ممکن است همچنان مشاع بماند)	خروج مال از حالت اشتراک و تخصیص سهم
نیاز به مالکیت مشاعی	بله (حتماً باید مال مشاع باشد)	خیر (ممکن است مالکیت مفروز هم تفکیک شود)	بله (برای تقسیم یک مال مشترک)

مرجع صالح رسیدگی: اداره ثبت یا دادگاه؟

یکی از مهم ترین قدم ها در فرآیند افراز و تقسیم مال مشاع، شناسایی مرجع صالح رسیدگی است. این انتخاب بستگی به وضعیت ثبتی ملک، وجود محجور یا غایب در میان شرکا، و وجود سند معارض دارد.

چه زمانی باید به اداره ثبت مراجعه کنیم؟

اداره ثبت اسناد و املاک تنها در شرایط خاصی صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را دارد. این شرایط عبارتند از:

1. پایان یافتن عملیات ثبتی: ملک باید دارای سند مالکیت باشد یا جریان ثبتی آن (از جمله تحدید حدود) به طور کامل خاتمه یافته و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.
2. عدم وجود محجور یا غایب: در میان مالکان مشاع، هیچ فرد محجور (مانند صغیر، سفیه یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر وجود نداشته باشد. در صورت وجود این افراد، دادگاه صالح به رسیدگی خواهد بود.
3. عدم وجود سند معارض: برای ملک مشاع مورد تقاضای افراز، سند مالکیت معارض صادر نشده باشد. در غیر این صورت، تا زمان رفع تعارض، اداره ثبت اقدامی نخواهد کرد.

مراحل کلی درخواست افراز در اداره ثبت:

پس از ارائه درخواست افراز به واحد ثبتی محل وقوع ملک، نماینده ثبت پرونده را بررسی کرده و نظر خود را در خصوص صلاحیت اداره ثبت و عدم وجود سند معارض اعلام می کند. سپس نقشه بردار اداره ثبت نسبت به تهیه نقشه افرازی اقدام کرده و در صورت قابل افراز بودن، سهم هر شریک مشخص و پس از طی مراحل قانونی و عدم اعتراض، اسناد مالکیت مفروزی صادر می شود.

چه زمانی باید به دادگاه مراجعه کنیم؟

در صورتی که یکی از شرایط مراجعه به اداره ثبت فراهم نباشد، مرجع صالح رسیدگی به درخواست افراز یا تقسیم، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. مواردی که باید به دادگاه مراجعه کرد، شامل:

1. عدم پایان یافتن عملیات ثبتی: اگر ملک فاقد سند رسمی باشد یا جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد.
2. وجود محجور یا غایب: در صورت وجود هر یک از شرکا که محجور یا غایب مفقودالاثر باشند، حتی اگر عملیات ثبتی ملک به پایان رسیده باشد، دادگاه صالح به رسیدگی است.
3. عدم توافق شرکا: اگر شرکا بر نحوه تقسیم توافق نداشته باشند و تقسیم تراضی ممکن نباشد، دادگاه مسئول رسیدگی به تقسیم اجباری است.
4. غیرقابل افراز بودن ملک: در مواردی که ملک عملاً قابل تقسیم به قطعات جداگانه نیست (مثلاً یک آپارتمان کوچک که با تقسیم از قابلیت انتفاع ساقط می شود)، دادگاه پس از تشخیص غیرقابل افراز بودن، دستور فروش ملک مشاع را صادر می کند.
5. وجود سند معارض: در صورتی که برای ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر شده باشد، تا زمان رفع تعارض، دادگاه نیز وارد رسیدگی ماهوی نمی شود.

مراحل کلی درخواست افراز/تقسیم در دادگاه:

شریک یا شرکای خواهان تقسیم باید دادخواستی به خواسته افراز یا تقسیم به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کنند. دادگاه پس از ثبت دادخواست و استعلام وضعیت ثبتی ملک، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس با بررسی وضعیت ملک، قابل افراز بودن یا نبودن آن و در صورت قابل افراز بودن، نحوه تقسیم را مشخص می کند. بر اساس نظریه کارشناس و سایر دلایل، دادگاه حکم مقتضی را صادر می کند.

انتخاب مرجع صحیح برای افراز یا تقسیم مال مشاع، اولین و حیاتی ترین گام در این فرآیند است و می تواند در سرعت و نتیجه پرونده تأثیر بسزایی داشته باشد.

فرآیند افراز و تقسیم مال مشاع: از توافق تا حکم قانونی

تقسیم مال مشاع به دو صورت اصلی انجام می گیرد: تقسیم تراضی (با توافق شرکا) و تقسیم اجباری (با حکم دادگاه).

تقسیم تراضی (با توافق شرکا)

مطابق ماده ۵۸۹ قانون مدنی، هر شریک المالی می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید؛ مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند. و همچنین ماده ۵۹۱ قانون مدنی بیان می کند: اگر تمام شرکا به تقسیم مال مشترک و طرز آن راضی باشند، تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید.

این روش، ساده ترین و سریع ترین راه برای پایان دادن به اشاعه است. شرکا می توانند با توافق یکدیگر، مال مشاع را تقسیم کنند و سهم هر یک را مشخص نمایند. این توافق می تواند به صورت کتبی در قالب یک «تقسیم نامه» (عادی یا رسمی) تنظیم شود. تقسیم نامه رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود، از اعتبار بالاتری برخوردار است و در صورت بروز اختلاف، اثبات آن راحت تر خواهد بود.

مزایای تقسیم تراضی:

• سرعت بالا: نیازی به طی مراحل طولانی دادرسی نیست.
• کاهش هزینه ها: از هزینه های دادرسی و کارشناسی کاسته می شود.
• انعطاف پذیری: شرکا می توانند با توجه به نیازها و تمایلات خود، به هر نحوی که صلاح بدانند، مال را تقسیم کنند.

معایب تقسیم تراضی:

• نیاز به توافق کامل: در صورت عدم رضایت حتی یک شریک، این روش قابل اجرا نخواهد بود.
• چالش در تنظیم تقسیم نامه: نیاز به دقت حقوقی برای جلوگیری از ابهامات و اختلافات آتی.

تقسیم اجباری (با حکم دادگاه)

در صورتی که شرکا بر تقسیم مال مشاع به توافق نرسند یا شرایط مراجعه به اداره ثبت فراهم نباشد، یکی از شرکا می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه، تقاضای تقسیم اجباری مال را نماید. این فرآیند نیازمند طی مراحل قانونی است:

1. تقدیم دادخواست: خواهان باید دادخواستی با خواسته افراز و تقسیم مال مشاع یا تقسیم مال مشاع و صدور دستور فروش به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه کند.
2. استعلام ثبتی: دادگاه پس از ثبت دادخواست، وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت استعلام می کند.
3. ارجاع به کارشناسی: در اکثر موارد، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس پس از بازدید از ملک و بررسی اسناد و مدارک، گزارشی تهیه می کند که در آن قابلیت افراز ملک و در صورت مثبت بودن، نحوه تقسیم آن را تعیین می کند. همچنین در صورت غیرقابل افراز بودن ملک، این موضوع را صراحتاً اعلام می نماید.

ملک قابل افراز

اگر بر اساس نظریه کارشناس و تشخیص دادگاه، ملک مشاع قابل افراز باشد، دادگاه حکم به افراز می دهد و سهم هر یک از شرکا را مشخص می کند. در این حالت، هر شریک مالکیت مفروز سهم خود را به دست می آورد و می تواند سند مالکیت جداگانه برای آن قسمت دریافت کند. لازم به ذکر است که کارشناس باید در گزارش خود، تمام جزئیات تقسیم را با در نظر گرفتن ارزش و موقعیت سهم هر شریک، به صورت عادلانه و با کمک نقشه بردار اداره ثبت تهیه کند تا در زمان اجرا، تعارضی پیش نیاید.

ملک غیرقابل افراز و صدور دستور فروش

در برخی موارد، ملک مشاع از نظر ماهیت یا اندازه، قابل تقسیم فیزیکی نیست به طوری که با تقسیم، از قابلیت انتفاع ساقط شده یا ارزش اقتصادی آن به شدت کاهش می یابد (مثلاً یک آپارتمان کوچک). در چنین شرایطی، دادگاه پس از احراز غیرقابل افراز بودن ملک، طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، دستور فروش ملک را صادر می کند. در این حالت، ملک از طریق مزایده به فروش می رسد و بهای حاصل از فروش، پس از کسر هزینه های اجرایی، بین شرکا به نسبت سهم آن ها تقسیم می شود.

تصمیم قطعی اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک نیز همین حکم را دارد و مالکان می توانند با مراجعه به دادگاه، تقاضای دستور فروش را مطرح کنند. این دستور فروش ماهیت اجرایی دارد و نیازی به صدور حکم مجدد نیست.

نمونه دادخواست افراز و تقسیم مال مشاع (عملی و قابل دانلود)

نگارش صحیح و دقیق دادخواست، کلید موفقیت در فرآیند حقوقی افراز و تقسیم مال مشاع است. در ادامه، راهنمای گام به گام نگارش دادخواست و سه نمونه عملی برای سناریوهای مختلف ارائه می شود.

راهنمای گام به گام نگارش دادخواست

1. عنوان دادخواست: باید دقیق و منعکس کننده خواسته باشد. مانند دادخواست افراز و تقسیم مال مشاع یا دادخواست تقسیم مال مشاع و صدور دستور فروش.
2. مشخصات خواهان و خوانده: شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، شغل، شماره ملی و نشانی کامل پستی. دقت در درج صحیح مشخصات ضروری است.
3. خواسته: به وضوح بیان کنید که از دادگاه چه چیزی می خواهید (مثلاً صدور حکم افراز ملک مشاع به پلاک ثبتی … یا صدور حکم تقسیم مال مشاع و در صورت عدم امکان تقسیم، صدور دستور فروش و تقسیم ثمن حاصله).
4. دلایل و منضمات: تمامی مدارک و مستندات را که ادعای شما را تأیید می کنند، فهرست کنید. این موارد شامل سند مالکیت، گواهی انحصار وراثت، استعلام ثبتی و … می شود.
5. شرح دادخواست: در این بخش، به طور خلاصه و مستدل، وضعیت مال مشاع، دلایل درخواست افراز یا تقسیم (مانند عدم توافق شرکا بر نحوه استفاده) و اشاره به مواد قانونی مرتبط را بیان کنید.

نمونه ۱: دادخواست افراز و تقسیم مال مشاع (قابل افراز در دادگاه)

این نمونه برای زمانی مناسب است که ملک مشاع قابل افراز باشد و شرایط مراجعه به اداره ثبت (مانند وجود محجور یا عدم پایان یافتن عملیات ثبتی) فراهم نباشد.

مشخصات طرفین:
خواهان: (نام و نام خانوادگی، نام پدر، شغل، شماره ملی، نشانی کامل)
خوانده/خواندگان: (نام و نام خانوادگی، نام پدر، شغل، شماره ملی، نشانی کامل)
وکیل یا نماینده قانونی: (در صورت وجود)

تعیین خواسته و بهای آن:
صدور حکم افراز و تقسیم مال مشاع مقوم به (مثلاً) مبلغ 21,000,000 ریال (بهای خواسته بر اساس تقویم خواهان یا ارزیابی رسمی)

دلایل و منضمات:
1. فتوکپی مصدق سند مالکیت پلاک ثبتی ... بخش ... واقع در ...
2. فتوکپی مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان
3. گواهی استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک (جهت تعیین وضعیت ثبتی و مالکان)
4. در صورت نیاز، درخواست ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]
با سلام و احترام،
به استحضار عالی می رساند اینجانب (خواهان) به همراه خوانده/خواندگان، مالک شش دانگ (یا سایر سهام) یک قطعه ملک مسکونی/تجاری/زمین به پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی، بخش ... واقع در [نشانی دقیق ملک] به صورت مشاع می باشیم. فتوکپی مصدق سند مالکیت و مدارک هویتی به پیوست تقدیم می گردد.
از آنجایی که ادامه شراکت به دلیل [ذکر دلیل: مثلاً عدم توافق بر نحوه استفاده، نیاز مبرم به سهم خود، وجود اختلافات متعدد و ...] برای اینجانب مقدور نمی باشد و با توجه به اینکه [ذکر دلیل صلاحیت دادگاه: مثلاً عملیات ثبتی ملک خاتمه نیافته / در میان شرکا فرد محجور یا غایب مفقودالاثر وجود دارد / توافق بین شرکا برای تقسیم تراضی حاصل نشده است]، مرجع صالح برای رسیدگی به افراز، این دادگاه محترم می باشد.
لذا، با استناد به ماده 589 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مقتضی مبنی بر افراز و تقسیم ملک مشاع مذکور و اختصاص سهم مفروزی اینجانب از آن، پس از تعیین سهم الارث/سهام مالکیت هر یک از شرکا و در صورت لزوم، ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین قابلیت افراز و نحوه تقسیم، مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام
[نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل]
[امضاء]

نمونه ۲: دادخواست تقسیم مال مشاع و صدور دستور فروش (ملک غیرقابل افراز)

این نمونه زمانی کاربرد دارد که ملک مشاع از نظر فیزیکی قابل تقسیم به قطعات مجزا نیست و هدف، فروش ملک و تقسیم بهای آن است. (با تأکید بر ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع)

مشخصات طرفین:
خواهان: (نام و نام خانوادگی، نام پدر، شغل، شماره ملی، نشانی کامل)
خوانده/خواندگان: (نام و نام خانوادگی، نام پدر، شغل، شماره ملی، نشانی کامل)
وکیل یا نماینده قانونی: (در صورت وجود)

تعیین خواسته و بهای آن:
تقاضای تقسیم مال مشاع و صدور دستور فروش ملک غیرقابل افراز و تقسیم ثمن حاصله، مقوم به (مثلاً) مبلغ 21,000,000 ریال

دلایل و منضمات:
1. فتوکپی مصدق سند مالکیت پلاک ثبتی ... بخش ... واقع در ...
2. فتوکپی مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان
3. گواهی استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک (در صورت نیاز)
4. درخواست ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری جهت اظهارنظر درباره قابلیت یا عدم قابلیت افراز ملک
5. (در صورت وجود) تصمیم قطعی اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]
با سلام و احترام،
به استحضار می رساند اینجانب (خواهان) به همراه خوانده/خواندگان، مالک شش دانگ (یا سایر سهام) یک باب مغازه/آپارتمان/زمین به پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی، بخش ... واقع در [نشانی دقیق ملک] به صورت مشاع می باشیم. فتوکپی مصدق سند مالکیت و مدارک هویتی به پیوست تقدیم می گردد.
متاسفانه، به دلیل [ذکر دلیل: مثلاً ابعاد کوچک ملک، ماهیت خاص آن، عدم امکان تقسیم بدون کاهش ارزش اقتصادی]، ملک مذکور عملاً قابلیت افراز و تقسیم فیزیکی به قطعات مجزا و قابل انتفاع برای هر یک از شرکا را ندارد. [اگر تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن وجود دارد: «همچنین، اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره] طی تصمیم قطعی شماره ... مورخ ...، ملک مذکور را غیرقابل افراز تشخیص داده است که فتوکپی آن به پیوست تقدیم می گردد.»]
با توجه به عدم امکان تقسیم فیزیکی و با عنایت به عدم توافق شرکا بر نحوه اداره یا فروش ملک، ادامه حالت اشاعه نیز برای اینجانب موجب ضرر و مشقت گردیده است.
لذا، با استناد به ماده 589 قانون مدنی و به خصوص ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز فوق الذکر و سپس تقسیم ثمن حاصله از فروش (پس از کسر هزینه های قانونی) بین شرکا به نسبت سهام مالکیتشان، مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام
[نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل]
[امضاء]

نمونه ۳: دادخواست افراز ملک مشاع ورثه ای (با وجود محجور یا غایب)

این نمونه برای زمانی است که ملک مشاع از طریق ارث به وراث رسیده و در میان وراث، فرد محجور یا غایب مفقودالاثر وجود دارد. در این شرایط دادگاه مرجع صالح است.

مشخصات طرفین:
خواهان: (نام و نام خانوادگی، نام پدر، شغل، شماره ملی، نشانی کامل)
خوانده/خواندگان:
1. (نام و نام خانوادگی، نام پدر، شغل، شماره ملی، نشانی کامل)
2. (نام و نام خانوادگی محجور/غایب، نام پدر، مشخصات قیم/امین، نشانی کامل)

تعیین خواسته و بهای آن:
صدور حکم افراز و تقسیم ترکه (شامل ملک مشاع) با احتساب سهم محجور/غایب، مقوم به (مثلاً) مبلغ 21,000,000 ریال

دلایل و منضمات:
1. فتوکپی مصدق گواهی انحصار وراثت مرحوم/مرحومه [نام متوفی] به شماره ...
2. فتوکپی مصدق سند مالکیت پلاک ثبتی ... بخش ... واقع در ... (مربوط به ماترک)
3. فتوکپی مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان و خواندگان
4. (در صورت وجود) قیم نامه یا حکم تعیین امین برای محجور/غایب
5. گواهی استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک
6. درخواست ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]
با سلام و احترام،
به استحضار عالی می رساند اینجانب (خواهان) و خوانده/خواندگان، همگی از وراث مرحوم/مرحومه [نام متوفی] می باشیم که به موجب گواهی انحصار وراثت شماره ... مورخ ... صادره از [مرجع صادرکننده]، فتوکپی مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد.
یکی از اموال غیرمنقول به جا مانده از مورث، ملک مسکونی/تجاری/زمین به پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی، بخش ... واقع در [نشانی دقیق ملک] می باشد که به صورت مشاع در مالکیت وراث قرار دارد. فتوکپی مصدق سند مالکیت آن نیز تقدیم می گردد.
نظر به اینکه در میان وراث، جناب آقای/سرکار خانم [نام محجور/غایب] [که محجور/غایب مفقودالاثر] می باشند، و تقسیم ترکه (شامل ملک مشاع مذکور) بدون دخالت دادگاه امکان پذیر نیست، و با توجه به اینکه [ذکر دلیل عدم توافق بر تقسیم تراضی]، اینجانب تقاضای تقسیم این مال مشاع را دارم.
لذا، با استناد به ماده 589 قانون مدنی، مواد 300 الی 317 قانون امور حسبی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مقتضی مبنی بر افراز و تقسیم ملک مشاع فوق الذکر و تخصیص سهم هر یک از وراث (با رعایت سهم الارث قانونی و پس از تعیین سهم محجور/غایب توسط نماینده قانونی ایشان) پس از ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام
[نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل]
[امضاء]

مدارک لازم برای تقدیم دادخواست افراز و تقسیم

برای تقدیم دادخواست افراز یا تقسیم مال مشاع، بسته به نوع ملک و شرایط آن، ارائه مدارک زیر الزامی است. نقص در مدارک ممکن است منجر به تأخیر در رسیدگی یا رد دادخواست شود:

• سند مالکیت رسمی: اصل یا فتوکپی مصدق سند مالکیت مشاع ملک مورد نظر (شش دانگ یا سایر سهام).
• مدارک هویتی: اصل و فتوکپی شناسنامه و کارت ملی تمامی شرکای مال مشاع (خواهان و خوانده/خواندگان).
• گواهی انحصار وراثت: در صورتی که مال مشاع موروثی باشد، ارائه اصل یا فتوکپی مصدق گواهی انحصار وراثت متوفی الزامی است.
• استعلام ثبتی: گواهی استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک (این مدرک معمولاً توسط دادگاه درخواست می شود اما داشتن آن می تواند فرآیند را تسریع کند).
• وکالت نامه: در صورت استفاده از وکیل، وکالت نامه رسمی که حدود اختیارات وکیل در آن مشخص شده باشد.
• نقشه ملک: در برخی موارد، نقشه های ثبتی یا نقشه های معماری ملک (به ویژه برای املاک آپارتمانی) ممکن است مورد نیاز باشد.
• قیم نامه یا حکم تعیین امین: در صورت وجود شریک محجور یا غایب مفقودالاثر، ارائه مدارک مربوط به قیمومت یا امین، مانند قیم نامه یا حکم تعیین امین.
• تقسیم نامه عادی (در صورت وجود): اگر قبلاً تقسیم نامه ای به صورت عادی بین شرکا تنظیم شده اما به دلایلی (مانند عدم توافق کامل یا نیاز به رسمیت یافتن) نیاز به تأیید دادگاه باشد، ارائه آن لازم است.
• دلایل و مستندات دیگر: هرگونه مدرک دیگر که ادعای شما را در دادخواست تقویت می کند (مانند توافق نامه های قبلی، مدارک مربوط به اختلافات موجود و …).

هزینه های افراز و تقسیم مال مشاع: یک نگاه شفاف

فرآیند افراز و تقسیم مال مشاع، همانند سایر دعاوی حقوقی، مستلزم پرداخت هزینه هایی است که آگاهی از آن ها برای برنامه ریزی مالی ضروری است. این هزینه ها بسته به مرجع رسیدگی و پیچیدگی پرونده می تواند متفاوت باشد:

1. هزینه دادرسی:
   • بر اساس قانون، خواسته مالی در دادخواست ها باید تقویم شود. هزینه دادرسی بر اساس بهای خواسته (ارزش ملک مشاع) و مطابق تعرفه قوه قضائیه محاسبه و دریافت می گردد. این هزینه معمولاً به صورت درصدی از ارزش تقویم شده خواسته است.
   • در دعاوی غیرمالی (مانند تقاضای افراز از اداره ثبت که ماهیت اجرایی دارد)، هزینه ثابت و کمتری اخذ می شود.
2. هزینه کارشناسی:
   • در اکثر پرونده های افراز و تقسیم که در دادگاه مطرح می شوند، دادگاه امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا قابلیت افراز و نحوه تقسیم را بررسی کند. هزینه کارشناسی بر اساس تعرفه مصوب کارشناسان رسمی دادگستری و متناسب با ارزش ملک، نوع کارشناسی و حجم کار تعیین می شود.
   • معمولاً هزینه کارشناسی به عهده خواهان است، اما در صورت صدور حکم نهایی به نفع خواهان، می تواند از خوانده یا خواندگان مطالبه شود.
3. هزینه ثبت:
   • در صورتی که فرآیند افراز از طریق اداره ثبت انجام شود، هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک، در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز، به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد. این هزینه معمولاً بر اساس ارزش معاملاتی ملک است.
   • در صورت صدور سند مالکیت جدید نیز هزینه های مربوط به صدور سند مالکیت اخذ می شود.
4. حق الوکاله (در صورت استفاده از وکیل):
   • استفاده از وکیل متخصص در امور ملکی می تواند به تسریع و موفقیت پرونده کمک شایانی کند. حق الوکاله وکیل بر اساس تعرفه قانونی و توافق بین موکل و وکیل تعیین می شود. این هزینه می تواند به صورت درصدی از ارزش ملک یا به صورت مبلغ ثابت و توافقی باشد.
5. هزینه های متفرقه:
   • شامل هزینه های مربوط به تهیه کپی مدارک، تمبر، آگهی در روزنامه (در موارد خاص مانند غایب مفقودالاثر) و سایر هزینه های اداری.

نکات حقوقی مهم در زمینه افراز و تقسیم

مسائل حقوقی مربوط به افراز و تقسیم مال مشاع پیچیدگی های خاص خود را دارد. توجه به نکات زیر می تواند به شما در درک بهتر این فرآیند کمک کند:

• افراز ملک مشاع زراعی: افراز اراضی کشاورزی و باغ ها دارای مقررات خاصی است. بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، هرگونه تقسیم یا تفکیک این اراضی به قطعات کوچک تر از حد نصاب های فنی و اقتصادی (که توسط وزارت جهاد کشاورزی تعیین می شود) ممنوع است و نیازمند اخذ مجوز از کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ این قانون می باشد. لذا افراز این نوع املاک نیز با محدودیت های بیشتری مواجه است و معمولاً از طریق دادگاه و با نظر کارشناس و رعایت قوانین مربوطه صورت می گیرد.
• افراز ملک مشاع محجورین یا غایبین: همانطور که پیشتر اشاره شد، در صورت وجود محجور (صغیر، سفیه، مجنون) یا غایب مفقودالاثر در میان شرکا، حتی اگر عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی حقوقی است. دادگاه با حضور نماینده قانونی این افراد (قیم یا امین) به پرونده رسیدگی می کند تا حقوق آن ها تضییع نشود.
• تأثیر وجود سند معارض بر فرآیند افراز: طبق تبصره ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد. بنابراین، تا زمانی که وضعیت سند معارض تعیین تکلیف نشود، نه اداره ثبت و نه دادگاه به ماهیت دعوای افراز رسیدگی نمی کنند.
• امکان فروش سهم مشاع بدون رضایت سایر شرکا: هر شریک می تواند سهم مشاع خود را بدون نیاز به رضایت سایر شرکا به هر شخص دیگری منتقل کند (چه به صورت بیع، صلح، هبه یا هر عقد دیگر). اما این به معنای فروش کل ملک مشاع نیست. فروش کل مال مشاع تنها با رضایت تمامی شرکا یا دستور فروش دادگاه در صورت غیرقابل افراز بودن ممکن است.
• رابطه افراز و خلع ید در ملک مشاع: خلع ید دعوایی است که برای رفع تصرف غیرقانونی از ملک مطرح می شود. در ملک مشاع، اگر یکی از شرکا بدون رضایت سایرین، تمام یا قسمتی از ملک را به طور انحصاری در تصرف خود داشته باشد، سایر شرکا می توانند علاوه بر درخواست افراز یا تقسیم، دعوای خلع ید مشاعی را نیز مطرح کنند. معمولاً پس از افراز و تعیین سهم مفروز، خلع ید از سهم اختصاصی راحت تر انجام می شود.
• حق تصرف شریک در مال مشاع قبل از تقسیم: هر شریک در مال مشاع، به نسبت سهم خود، مالک تمامی اجزای مال است. بنابراین، هر شریک حق استفاده از تمام مال مشاع را دارد، به شرط آنکه تصرف او مزاحم حق سایر شرکا نباشد. تصرف انحصاری بدون اجازه سایرین، تجاوز به حقوق آن ها محسوب می شود.
• اعتراض به رأی کارشناس: در فرآیند دادگاهی افراز، پس از اعلام نظریه کارشناس، طرفین دعوا معمولاً مهلتی برای اعتراض به آن دارند. در صورت اعتراض، دادگاه می تواند موضوع را به هیئت کارشناسی (سه نفره) ارجاع دهد تا نظر جامع تری ارائه شود.

آگاهی از قوانین و رویه های مرتبط با افراز و تقسیم مال مشاع می تواند از بروز اختلافات بیشتر جلوگیری کرده و مسیر حل و فصل را هموارتر سازد.

نتیجه گیری

افراز و تقسیم مال مشاع، یک فرآیند حقوقی حیاتی برای پایان دادن به مالکیت مشترک و اعطای مالکیت مستقل به هر یک از شرکا است. چه مال مشاع از طریق ارث به شما رسیده باشد و چه در سرمایه گذاری مشترک ملکی سهیم باشید، شناخت دقیق مفاهیم، تفاوت ها و مراحل قانونی این فرآیند از اهمیت بالایی برخوردار است. انتخاب مرجع صحیح (اداره ثبت یا دادگاه) و تکمیل دقیق و مستدل دادخواست، گام های اولیه و سرنوشت ساز در این مسیر هستند.

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و فنی که در پرونده های افراز و تقسیم وجود دارد، از جمله تشخیص قابلیت افراز، تعیین سهم الشرکه، و ارزیابی کارشناسی، مشاوره با یک وکیل متخصص ملکی می تواند به شما در انتخاب بهترین مسیر، تنظیم صحیح مدارک و دفاع از حقوق قانونی تان کمک شایانی کند. این اقدام نه تنها از اتلاف وقت و انرژی شما جلوگیری می کند، بلکه احتمال دستیابی به نتیجه مطلوب و عادلانه را به میزان قابل توجهی افزایش می دهد.