متن قولنامه زمین دستی

تنظیم یک متن قولنامه زمین دستی دقیق و جامع، گامی مهم در تأمین امنیت معاملات ملکی محسوب می شود. قولنامه دستی یک قرارداد عادی است که تعهدات خریدار و فروشنده را برای معامله انواع زمین (مسکونی، کشاورزی، روستایی و تجاری) مشخص می کند و اگرچه اعتبار سند رسمی را ندارد، اما در صورت تنظیم صحیح و رعایت نکات حقوقی، از پشتوانه قانونی برخوردار است و می تواند پایه و اساس یک معامله مطمئن باشد.

در معاملات ملکی، گاهی اوقات به دلایل مختلفی مانند نبود دسترسی فوری به دفاتر املاک رسمی یا کاهش هزینه ها، طرفین ترجیح می دهند یک قولنامه دستی تنظیم کنند. این نوع قرارداد، سندی است که پیش از انتقال قطعی سند رسمی، جزئیات توافقات اولیه را مکتوب می کند. اگرچه قولنامه دستی می تواند سرعت و انعطاف پذیری بیشتری به معامله بدهد، اما همین سادگی می تواند ریسک هایی را نیز به همراه داشته باشد؛ از جمله ابهام در شروط، احتمال کلاهبرداری یا بروز مشکلات اثباتی در صورت عدم رعایت اصول نگارش حقوقی. بنابراین، تنظیم آن با دقت و آگاهی کامل از تمامی جوانب قانونی، برای حفظ حقوق طرفین معامله ضروری است.

قولنامه دستی چیست و چرا باید با دقت بیشتری تنظیم شود؟

قولنامه دستی به قراردادی اطلاق می شود که طرفین یک معامله، بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا بنگاه های املاک دارای کد رهگیری، به صورت کتبی و با دست خط یا چاپ شده، تعهدات خود را نسبت به خرید و فروش یک ملک، اغلب زمین، مکتوب می کنند. این سند به عنوان یک قرارداد عادی و تعهدآور شناخته می شود که در آن، فروشنده متعهد به فروش و خریدار متعهد به خرید در آینده ای مشخص است. این تعهدات شامل مواردی مانند مبلغ معامله، زمان و نحوه پرداخت، و زمان انتقال سند رسمی می شود.

مقایسه با مبایعه نامه رسمی

تفاوت های اساسی بین قولنامه دستی و مبایعه نامه رسمی در چند جنبه کلیدی خلاصه می شود. مبایعه نامه رسمی سندی است که در دفاتر اسناد رسمی یا بنگاه های املاک معتبر با اخذ کد رهگیری تنظیم می شود و از نظر قانونی اعتبار بالاتری دارد. در این نوع قراردادها، هویت طرفین، مالکیت ملک و وضعیت حقوقی آن به صورت دقیق توسط مراجع مربوطه استعلام و تأیید می شود. این فرآیند، احتمال بروز مشکلات آتی مانند معامله معارض یا کلاهبرداری را به شدت کاهش می دهد. در مقابل، قولنامه دستی که در خارج از این ساختارها تنظیم می شود، نیاز به اثبات بیشتری در مراجع قضایی دارد و طرفین باید خودشان از صحت اطلاعات و مدارک یکدیگر اطمینان حاصل کنند.

دلایل استفاده از قولنامه دستی

با وجود ریسک های موجود، دلایل مختلفی باعث می شود افراد به سراغ تنظیم قولنامه دستی بروند:

سرعت و سادگی: فرآیند تنظیم قولنامه دستی بسیار سریع تر و ساده تر از مراجعه به دفاتر رسمی است.
کاهش هزینه: هزینه های مربوط به کمیسیون بنگاه املاک و حق الثبت دفترخانه در مرحله قولنامه دستی پرداخت نمی شود.
معاملات در مناطق روستایی یا زمین های بدون سند رسمی: در بسیاری از مناطق روستایی یا برای زمین هایی که هنوز سند رسمی تک برگی ندارند و به صورت قولنامه ای دست به دست می شوند، تنظیم قولنامه دستی رایج تر است.
عدم آمادگی کامل برای معامله قطعی: گاهی یکی از طرفین یا هر دو، آمادگی کامل برای انتقال سند رسمی را ندارند (مثلاً خریدار هنوز کل مبلغ را آماده نکرده یا فروشنده باید کارهای تسویه بدهی ملک را انجام دهد).

معایب و ریسک ها

سادگی قولنامه دستی، معایب و ریسک های قابل توجهی را به همراه دارد که آگاهی از آن ها حیاتی است:

احتمال کلاهبرداری: در صورت عدم احراز هویت دقیق یا بررسی مالکیت، ممکن است فرد کلاهبردار ملکی را که صاحب آن نیست یا قبلاً فروخته، مجدداً به شما بفروشد.
مشکلات اثباتی: در صورت بروز اختلاف، اثبات مفاد قولنامه دستی در دادگاه ممکن است پیچیده و زمان بر باشد، به خصوص اگر شروط مبهم باشند یا شهود معتبر وجود نداشته باشند.
معامله معارض: فروشنده ممکن است ملک را به چندین نفر بفروشد. در این حالت، تعیین مالک واقعی و جبران خسارت دشوار خواهد بود.
ابهام در شروط: عدم ذکر جزئیات دقیق و واضح در قولنامه می تواند منجر به تفسیرهای مختلف و اختلافات بعدی شود.

اعتبار حقوقی قولنامه دستی زمین از منظر قوانین ایران

در نظام حقوقی ایران، قولنامه دستی، اگرچه به اندازه سند رسمی از اعتبار مطلق برخوردار نیست، اما تحت شرایطی کاملاً معتبر و لازم الاجرا محسوب می شود. درک این اعتبار و نحوه تقویت آن، برای هر معامله کننده ای ضروری است.

ماده ۱۰ قانون مدنی: اصل آزادی قراردادها و جایگاه قولنامه دستی

مبنای اصلی اعتبار قولنامه دستی، «اصل آزادی قراردادها» است که در ماده ۱۰ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران تصریح شده است. این ماده بیان می دارد: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. این بدان معناست که هرگاه دو یا چند نفر با اراده آزاد و بدون اکراه، بر سر موضوعی توافق کنند و آن توافق را مکتوب نمایند، این قرارداد بین آن ها معتبر و لازم الاجرا خواهد بود، مشروط بر اینکه مفاد آن خلاف قوانین آمره نباشد. قولنامه دستی دقیقاً ذیل این ماده قرار می گیرد و به عنوان یک قرارداد خصوصی، برای طرفین آن ایجاد تعهد می کند.

ماده ۲۲۳ قانون مدنی: فرض صحت قراردادها

علاوه بر ماده ۱۰، ماده ۲۲۳ قانون مدنی نیز در تأیید اعتبار قولنامه ها نقش دارد. این ماده می گوید: هر معامله ای که واقع شده باشد، محمول بر صحت است، مگر اینکه فساد آن معلوم شود. یعنی، اصل بر این است که قولنامه دستی صحیح و معتبر است، مگر اینکه دلایل و مدارکی دال بر بطلان آن (مانند عدم اهلیت طرفین، موضوع غیرقانونی، یا اکراه) در دادگاه ارائه و اثبات شود.

نقش شهود در افزایش اعتبار

اگرچه حضور و امضای شهود در قولنامه دستی، شرط صحت و اعتبار آن نیست، اما در عمل نقش بسیار مهمی در تقویت اعتبار و سهولت اثبات آن در مواقع بروز اختلاف ایفا می کند. شهود می توانند در دادگاه، صحت امضاها و مفاد قرارداد را تأیید کنند و به عنوان گواه، به قاضی در تشخیص حقیقت یاری رسانند. توصیه می شود حداقل دو شاهد معتبر و قابل اعتماد، قولنامه را امضا کنند و مشخصات کامل (نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس و شماره تماس) آن ها در متن قرارداد قید شود. شهود باید مفاد قولنامه را مطالعه کرده و از توافقات طرفین مطلع باشند.

توصیه های کلیدی برای تقویت اعتبار قولنامه دستی

برای اینکه قولنامه دستی شما از استحکام حقوقی بیشتری برخوردار باشد و در آینده با چالش کمتری مواجه شوید، رعایت نکات زیر ضروری است:

اخذ کد رهگیری (در صورت امکان): اگرچه قولنامه دستی به ذات خود فاقد کد رهگیری است، اما در صورت مراجعه به یک بنگاه املاک دارای مجوز و تنظیم قولنامه به نام آن بنگاه، امکان دریافت کد رهگیری وجود دارد. این کار اعتبار قولنامه را به شدت افزایش می دهد.
ثبت در دفتر اسناد رسمی: هدف نهایی از هر قولنامه دستی، تبدیل آن به مبایعه نامه و سپس سند رسمی است. سعی کنید در اسرع وقت و پس از انجام تعهدات اولیه، با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، سند را به صورت قطعی منتقل کنید.
تأیید امضا توسط شورای حل اختلاف یا مراجع محلی معتبر: در برخی مناطق، به خصوص روستاها، تأیید امضاهای ذیل قولنامه توسط دهیار، شورای روستا یا معتمدین محلی، می تواند به عنوان یک پشتوانه عرفی و محلی، به اعتبار قولنامه دستی کمک کند. این تأییدیه اگرچه جنبه رسمی محضری ندارد، اما در صورت بروز اختلاف، می تواند مورد توجه مراجع قضایی قرار گیرد.
پرداخت بخش عمده ثمن از طریق بانک: برای اثبات پرداخت ها، همیشه از روش های بانکی (چک بانکی، حواله ساتنا/پایا) استفاده کنید و از پرداخت نقدی مبالغ بالا بپرهیزید. رسیدهای بانکی قوی ترین مدارک اثبات پرداخت هستند.

گام به گام: راهنمای کامل تنظیم یک متن قولنامه زمین دستی استاندارد

تنظیم یک متن قولنامه زمین دستی استاندارد، نیازمند دقت به جزئیات و گنجاندن تمامی اطلاعات لازم است تا از بروز ابهامات و اختلافات در آینده جلوگیری شود. در ادامه، به تشریح گام به گام این فرآیند می پردازیم:

۱. مشخصات دقیق و کامل طرفین معامله

اولین و شاید مهمترین بخش قولنامه، درج مشخصات کامل و دقیق خریدار و فروشنده است. این اطلاعات باید کاملاً با مدارک هویتی آن ها (کارت ملی و شناسنامه) مطابقت داشته باشد و پیش از امضا، حتماً از اصالت مدارک اطمینان حاصل شود.

فروشنده و خریدار: باید شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، تاریخ تولد، آدرس دقیق محل اقامت و شماره تماس باشد. این اطلاعات باید برای هر دو طرف به صورت کامل و واضح قید شود.
نمایندگان قانونی: اگر یکی از طرفین (یا هر دو) به نمایندگی از شخص دیگری معامله می کند (مانند وکیل، ولی، قیم)، باید وضعیت وکالت، ولایت یا قیمومت به وضوح ذکر شود و مستندات قانونی مربوطه (مانند وکالت نامه رسمی، گواهی انحصار وراثت، قیم نامه) پیوست یا در متن به آن اشاره شود.
اشخاص حقوقی: در صورتی که یکی از طرفین یک شرکت یا مؤسسه باشد، باید نام کامل شرکت/مؤسسه، شماره ثبت، شناسه ملی، آدرس و مشخصات مدیران/نمایندگان قانونی که حق امضا دارند، ذکر شود.
تأکید: لزوم تطابق مشخصات با مدارک هویتی و احراز هویت. هرگز بدون رؤیت مدارک شناسایی معتبر، قولنامه را امضا نکنید و از کپی برابر اصل مدارک در ضمیمه قولنامه اطمینان حاصل کنید.

۲. مشخصات کامل و صریح مورد معامله (زمین)

مشخصات زمین باید به قدری دقیق باشد که هیچ شک و شبهه ای در مورد شناسایی آن باقی نماند. این بخش باید شامل موارد زیر باشد:

موقعیت: آدرس دقیق زمین (شهر، روستا، منطقه)، بخش ثبتی، پلاک اصلی و فرعی (در صورت وجود)، و شماره قطعه.
مساحت: مساحت زمین باید دقیقاً به عدد و حروف (مثلاً ۱۰۰۰ متر مربع) در قولنامه قید شود. در صورت وجود تفاوت با سند، لازم است صریحاً توضیح داده شود.
کاربری: نوع کاربری زمین (مسکونی، کشاورزی، باغ، صنعتی، تجاری، بایر) و اهمیت آن در آینده ملک باید مشخص شود. کاربری زمین می تواند بر ارزش و قابلیت های توسعه آن تأثیر زیادی داشته باشد.
حدود اربعه: در صورت امکان، چهار جهت اصلی زمین و همسایگان آن (مثلاً شمالاً به فلان ملک، جنوباً به جاده) ذکر شود. این اطلاعات معمولاً در سند رسمی قید شده است.
ملحقات و امتیازات: هر آنچه جزء لاینفک ملک است و در معامله واگذار می شود، باید دقیقاً ذکر شود. مانند حق آب، چاه آب، امتیازات برق، گاز، تلفن، جاده دسترسی اختصاصی، بنای احداثی (در صورت وجود)، سهمیه آب کشاورزی و هر مورد دیگر.
وضعیت سند: نوع سند (مشاعی، شش دانگ، قولنامه ای) و شماره آن باید در قولنامه قید شود. اگر زمین بدون سند رسمی و صرفاً با قولنامه به فروش می رسد، باید صراحتاً به این نکته اشاره شود و تعهدات فروشنده برای اخذ سند رسمی (در صورت امکان) مشخص گردد.

۳. مبلغ معامله (ثمن) و شیوه پرداخت

بهای معامله و نحوه پرداخت آن، یکی از حساس ترین بخش های قولنامه است که باید با وضوح کامل تشریح شود.

مبلغ کل: مبلغ کل معامله باید هم به عدد و هم به حروف (مثلاً یک میلیارد ریال معادل صد میلیون تومان) درج شود.
نحوه پرداخت:
- پیش پرداخت: مبلغ پیش پرداخت و تاریخ دقیق پرداخت آن.
- اقساط: اگر پرداخت به صورت اقساطی انجام می شود، تعداد اقساط، مبلغ هر قسط و تاریخ سررسید دقیق هر یک از اقساط باید ذکر شود.
- چک: در صورت پرداخت با چک، شماره چک، تاریخ سررسید، نام بانک و شعبه و مبلغ آن باید قید شود.
تأکید بر پرداخت از طریق حواله بانکی یا چک رمزدار: برای امنیت بیشتر و اثبات پرداخت ها، توصیه می شود مبالغ از طریق حواله بانکی یا چک رمزدار/تضمینی پرداخت شود. رسیدهای بانکی را تا زمان انتقال قطعی سند نزد خود نگه دارید.
جریمه تأخیر خریدار: تعیین یک وجه التزام مشخص برای خریدار در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط یا چک ها، می تواند تضمینی برای اجرای تعهدات باشد.

۴. تعهدات و الزامات طرفین قرارداد

این بخش، ستون فقرات هر قرارداد است و وظایف متقابل خریدار و فروشنده را به تفصیل بیان می کند.

تعهدات فروشنده:
- تضمین عدم وجود هرگونه رهن، توقیف، بازداشت، معارض، یا ممنوعیت قانونی برای ملک.
- تعهد به تسویه کلیه بدهی ها و عوارض (مالیات بر نقل و انتقال، عوارض شهرداری/دهیاری، هزینه های انشعابات) تا تاریخ مشخص تحویل یا تنظیم سند.
- تعهد به تحویل ملک به خریدار در تاریخ مشخص و به صورت خالی از هرگونه اشغال.
- تعهد به حضور در دفترخانه اسناد رسمی (شماره و آدرس دفترخانه) در تاریخ و ساعت مشخص جهت تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی.
- مسئولیت فروشنده در صورت کشف عیب، غبن (ضرر غیرمتعارف)، یا مستحق الغیر بودن ملک (یعنی ملک متعلق به فروشنده نباشد).
تعهدات خریدار:
- تعهد به پرداخت ثمن معامله (مبلغ کل) در موعد مقرر.
- تعهد به حضور در دفترخانه اسناد رسمی در تاریخ و ساعت مشخص جهت انتقال سند.

۵. شرایط فسخ قرارداد و وجه التزام

برای پیش بینی موارد احتمالی عدم ایفای تعهدات، لازم است شرایط فسخ و میزان خسارات مشخص شود.

موارد فسخ: تعیین دقیق شرایطی که هر یک از طرفین می توانند قرارداد را فسخ کنند. این موارد می تواند شامل عدم ایفای تعهدات در موعد مقرر، تأخیر در پرداخت، عدم حضور در دفترخانه، یا کشف عیوبی در ملک باشد که از نظر خریدار قابل اغماض نیست.
وجه التزام (خسارت عدم انجام تعهد): تعیین مبلغ مشخصی برای طرفی که به تعهدات خود عمل نمی کند، به عنوان خسارت. این مبلغ می تواند هم برای خریدار (در صورت عدم پرداخت) و هم برای فروشنده (در صورت عدم تحویل یا عدم حضور در دفترخانه) تعیین شود. تأکید شود که این وجه التزام بدل از اصل تعهد نیست، بلکه بابت خسارت تأخیر یا عدم انجام تعهد است.
اسقاط خیارات: ذکر صریح اسقاط یا عدم اسقاط خیارات قانونی (مانند خیار غبن ولو به بالاترین درجه، خیار تدلیس، خیار عیب) اهمیت بالایی دارد. «خیار» در اصطلاح حقوقی به معنای حق فسخ قرارداد است. اگر طرفین می خواهند که حق فسخ را از خود سلب کنند، باید صراحتاً تمامی خیارات قانونی را ساقط نمایند، مثلاً کافه خیارات، ولو خیار غبن فاحش، از طرفین ساقط گردید. اما معمولاً خیار تدلیس (فریب) ساقط نمی شود.

۶. سایر شرایط و امضاهای نهایی

این بخش به تکمیل قرارداد و رسمیت بخشیدن به آن می پردازد.

تاریخ تنظیم: روز، ماه، و سال دقیق تنظیم قولنامه.
تعداد نسخه ها: حداقل سه نسخه (برای فروشنده، خریدار، و شاهد/واسطه) که هر سه نسخه دارای اعتبار واحد هستند.
امضاها: امضای خوانا و کامل خریدار و فروشنده در تمام صفحات قولنامه.
شهود: امضای حداقل دو شاهد معتبر و مطلع، به همراه مشخصات کامل آن ها (نام، نام خانوادگی، کد ملی، شماره تماس). این مورد به شدت توصیه می شود.
تأییدیه دهیار/شورای روستا: برای زمین های روستایی، تأیید و امضای دهیار یا اعضای شورای روستا می تواند به افزایش اعتبار قولنامه در عرف محلی و مراجع مربوطه کمک کند.
تأکید بر مطالعه کامل: حتماً قبل از امضا، به تمام طرفین و شهود تأکید شود که مفاد قرارداد را به دقت مطالعه و درک کرده اند.

نمونه متن قولنامه زمین دستی (فرم های خام با جزئیات بیشتر و قابل ویرایش)

در ادامه، نمونه هایی از متن قولنامه دستی برای انواع زمین ارائه می شود که می توانید با تکمیل جزئیات، آن ها را مورد استفاده قرار دهید. دقت کنید که این نمونه ها صرفاً راهنما هستند و برای معاملات پیچیده یا مبالغ بالا، مشاوره حقوقی با وکیل متخصص اکیداً توصیه می شود.

نمونه قولنامه دستی فروش زمین کشاورزی

این قرارداد در تاریخ …………… فی مابین طرفین ذیل منعقد گردید:

ماده ۱: مشخصات طرفین معامله

فروشنده: آقای/خانم …………… فرزند …………… به شماره شناسنامه …………… کد ملی …………… صادره از …………… متولد …………… به نشانی …………… و شماره تماس …………… (که از این پس «فروشنده» نامیده می شود)
خریدار: آقای/خانم …………… فرزند …………… به شماره شناسنامه …………… کد ملی …………… صادره از …………… متولد …………… به نشانی …………… و شماره تماس …………… (که از این پس «خریدار» نامیده می شود)

ماده ۲: مشخصات مورد معامله (زمین کشاورزی)

موضوع این قرارداد عبارت است از فروش و انتقال تمامی ………….. دانگ یک قطعه زمین کشاورزی به مساحت دقیق ………….. متر مربع (به عدد) معادل ………….. متر مربع (به حروف) که دارای پلاک ثبتی فرعی …………… از اصلی …………… واقع در اراضی …………… بخش ثبتی …………… (شهر/روستای ……………).
حدود اربعه زمین: شمالاً ……………، جنوباً ……………، شرقاً ……………، غرباً ……………
کاربری زمین: کشاورزی / زراعی با سند (عادی/مشاعی/شش دانگ) به شماره ……………
ملحقات و امتیازات واگذاری: این زمین شامل ………….. حق آب از چاه/رودخانه/قنات ……………، دارای سهمیه آب کشاورزی به میزان …………… ساعت در …………… روز، و شامل ادوات کشاورزی موجود/عدم وجود ادوات کشاورزی (مانند ……………) می باشد. دسترسی به زمین از طریق جاده خاکی/آسفالت …………… می باشد.

ماده ۳: مبلغ معامله و نحوه پرداخت

کل مبلغ معامله برای زمین فوق الذکر، مبلغ …………… ریال (به عدد) معادل …………… ریال (به حروف) می باشد که به شرح ذیل توسط خریدار به فروشنده پرداخت می گردد:

مبلغ …………… ریال به عنوان پیش پرداخت در تاریخ …………… طی (چک/حواله بانکی) به شماره …………… بانک …………… شعبه …………… به فروشنده پرداخت گردید.
باقیمانده مبلغ، یعنی …………… ریال، در تاریخ …………… و همزمان با حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند قطعی، پرداخت خواهد شد. (یا به صورت اقساط …………… قسط هر قسط به مبلغ …………… ریال در تاریخ های …………… پرداخت می گردد).

ماده ۴: تعهدات طرفین

فروشنده اقرار و تضمین می نماید که زمین مورد معامله در رهن، وثیقه، بازداشت، توقیف نبوده و هیچ گونه معارض یا ممنوعیت قانونی برای انتقال آن وجود ندارد.
فروشنده متعهد است کلیه بدهی های مربوط به زمین (مالیات، عوارض، حق آبه) را تا تاریخ تنظیم سند رسمی تسویه نماید.
فروشنده متعهد است در تاریخ …………… رأس ساعت …………… در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………… واقع در …………… جهت انتقال قطعی سند به نام خریدار حضور یابد.
خریدار متعهد است مبالغ معامله را در موعد مقرر به فروشنده پرداخت نماید.
خریدار متعهد است در تاریخ و ساعت مقرر در دفترخانه اسناد رسمی فوق الذکر حضور یابد.

ماده ۵: شرایط فسخ و وجه التزام

در صورتی که هر یک از طرفین از انجام تعهدات خود در موعد مقرر امتناع ورزد، طرف دیگر می تواند علاوه بر الزام به ایفای تعهد، مبلغ …………… ریال به عنوان وجه التزام و خسارت عدم انجام تعهد از طرف ممتنع دریافت نماید. این وجه التزام مانع از اجرای اصل تعهد نخواهد بود.
چنانچه زمین مورد معامله مستحق الغیر یا در رهن و توقیف باشد و فروشنده قادر به رفع آن نباشد، قرارداد باطل و فروشنده موظف است علاوه بر استرداد مبلغ دریاففتی، مبلغ …………… ریال به عنوان خسارت به خریدار پرداخت نماید.
حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع هر یک از اقساط (در صورت اقساطی بودن) برای فروشنده محفوظ است.

ماده ۶: سایر شرایط

کافه خیارات ازجمله خیار غبن ولو به بالاترین درجه، به استثنای خیار تدلیس، از طرفین ساقط گردید.
این قرارداد در …………… ماده و …………… نسخه با اعتبار واحد تنظیم و به امضای طرفین و شهود رسید.

امضاء فروشنده: ……………
امضاء خریدار: ……………
امضاء شاهد ۱: نام و نام خانوادگی: …………… کد ملی: ……………
امضاء شاهد ۲: نام و نام خانوادگی: …………… کد ملی: ……………

نمونه قولنامه دستی فروش زمین مسکونی/باغ

این قرارداد در تاریخ …………… فی مابین طرفین ذیل منعقد گردید:

ماده ۱: مشخصات طرفین معامله

فروشنده: آقای/خانم …………… فرزند …………… به شماره شناسنامه …………… کد ملی …………… صادره از …………… متولد …………… به نشانی …………… و شماره تماس …………… (که از این پس «فروشنده» نامیده می شود)
خریدار: آقای/خانم …………… فرزند …………… به شماره شناسنامه …………… کد ملی …………… صادره از …………… متولد …………… به نشانی …………… و شماره تماس …………… (که از این پس «خریدار» نامیده می شود)

ماده ۲: مشخصات مورد معامله (زمین مسکونی/باغ)

موضوع این قرارداد عبارت است از فروش و انتقال تمامی ………….. دانگ یک قطعه زمین (مسکونی/باغ) به مساحت دقیق ………….. متر مربع (به عدد) معادل ………….. متر مربع (به حروف) که دارای پلاک ثبتی فرعی …………… از اصلی …………… واقع در اراضی …………… بخش ثبتی …………… (شهر/روستای ……………).
حدود اربعه زمین: شمالاً ……………، جنوباً ……………، شرقاً ……………، غرباً ……………
کاربری زمین: مسکونی/باغ با سند (عادی/مشاعی/شش دانگ) به شماره ……………
ملحقات و امتیازات واگذاری: این زمین شامل امتیازات آب، برق، گاز و تلفن (در صورت وجود) به شماره کنتور/اشتراک ……………، دارای بنای احداثی (در صورت وجود) به مساحت …………… متر مربع با کاربری ……………، و درختان/نهال های موجود …………… می باشد. جواز ساخت (در صورت وجود) به شماره …………… صادر شده است.

ماده ۳: مبلغ معامله و نحوه پرداخت

مبلغ …………… ریال به عنوان پیش پرداخت در تاریخ …………… طی (چک/حواله بانکی) به شماره …………… بانک …………… شعبه …………… به فروشنده پرداخت گردید.
باقیمانده مبلغ، یعنی …………… ریال، در تاریخ …………… و همزمان با حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند قطعی، پرداخت خواهد شد. (یا به صورت اقساط …………… قسط هر قسط به مبلغ …………… ریال در تاریخ های …………… پرداخت می گردد).

ماده ۴: تعهدات طرفین

فروشنده اقرار و تضمین می نماید که زمین مورد معامله در رهن، وثیقه، بازداشت، توقیف نبوده و هیچ گونه معارض یا ممنوعیت قانونی برای انتقال آن وجود ندارد.
فروشنده متعهد است کلیه بدهی ها و عوارض مربوط به زمین و بنای موجود (مالیات، عوارض شهرداری، هزینه های انشعابات) را تا تاریخ تنظیم سند رسمی تسویه نماید.
فروشنده متعهد است در تاریخ …………… رأس ساعت …………… در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………… واقع در …………… جهت انتقال قطعی سند به نام خریدار حضور یابد.
خریدار متعهد است مبالغ معامله را در موعد مقرر به فروشنده پرداخت نماید.
خریدار متعهد است در تاریخ و ساعت مقرر در دفترخانه اسناد رسمی فوق الذکر حضور یابد.

ماده ۵: شرایط فسخ و وجه التزام

در صورتی که هر یک از طرفین از انجام تعهدات خود در موعد مقرر امتناع ورزد، طرف دیگر می تواند علاوه بر الزام به ایفای تعهد، مبلغ …………… ریال به عنوان وجه التزام و خسارت عدم انجام تعهد از طرف ممتنع دریافت نماید. این وجه التزام مانع از اجرای اصل تعهد نخواهد بود.
چنانچه زمین مورد معامله مستحق الغیر یا در رهن و توقیف باشد و فروشنده قادر به رفع آن نباشد، قرارداد باطل و فروشنده موظف است علاوه بر استرداد مبلغ دریافتی، مبلغ …………… ریال به عنوان خسارت به خریدار پرداخت نماید.
حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع هر یک از اقساط (در صورت اقساطی بودن) برای فروشنده محفوظ است.

ماده ۶: سایر شرایط

کافه خیارات ازجمله خیار غبن ولو به بالاترین درجه، به استثنای خیار تدلیس، از طرفین ساقط گردید.
این قرارداد در …………… ماده و …………… نسخه با اعتبار واحد تنظیم و به امضای طرفین و شهود رسید.

نمونه قولنامه دستی فروش زمین روستایی (عمومی)

این قرارداد در تاریخ …………… فی مابین طرفین ذیل منعقد گردید:

ماده ۱: مشخصات طرفین معامله

فروشنده: آقای/خانم …………… فرزند …………… به شماره شناسنامه …………… کد ملی …………… صادره از …………… متولد …………… به نشانی …………… و شماره تماس …………… (که از این پس «فروشنده» نامیده می شود)
خریدار: آقای/خانم …………… فرزند …………… به شماره شناسنامه …………… کد ملی …………… صادره از …………… متولد …………… به نشانی …………… و شماره تماس …………… (که از این پس «خریدار» نامیده می شود)

ماده ۲: مشخصات مورد معامله (زمین روستایی)

موضوع این قرارداد عبارت است از فروش و انتقال تمامی ………….. دانگ یک قطعه زمین روستایی به مساحت دقیق ………….. متر مربع (به عدد) معادل ………….. متر مربع (به حروف) که دارای پلاک ثبتی فرعی …………… از اصلی …………… واقع در روستای …………… بخش ثبتی …………… .
حدود اربعه زمین: شمالاً ……………، جنوباً ……………، شرقاً ……………، غرباً ……………
کاربری زمین: (مسکونی/کشاورزی/باغ/بایر) با سند (عادی/مشاعی/شش دانگ) به شماره ……………
ملحقات و امتیازات واگذاری: این زمین شامل (ذکر دقیق موارد مانند: حق آب، چاه، بنای موجود، امتیازات آب/برق/گاز/تلفن، درختان و …) می باشد.

ماده ۳: مبلغ معامله و نحوه پرداخت

مبلغ …………… ریال به عنوان پیش پرداخت در تاریخ …………… طی (چک/حواله بانکی) به شماره …………… بانک …………… شعبه …………… به فروشنده پرداخت گردید.
باقیمانده مبلغ، یعنی …………… ریال، در تاریخ …………… و همزمان با حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند قطعی، پرداخت خواهد شد. (یا به صورت اقساط …………… قسط هر قسط به مبلغ …………… ریال در تاریخ های …………… پرداخت می گردد).

ماده ۴: تعهدات طرفین

فروشنده اقرار و تضمین می نماید که زمین مورد معامله در رهن، وثیقه، بازداشت، توقیف نبوده و هیچ گونه معارض یا ممنوعیت قانونی برای انتقال آن وجود ندارد.
فروشنده متعهد است کلیه بدهی ها و عوارض مربوط به زمین را تا تاریخ تنظیم سند رسمی تسویه نماید.
فروشنده متعهد است در تاریخ …………… رأس ساعت …………… در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………… واقع در …………… جهت انتقال قطعی سند به نام خریدار حضور یابد.
خریدار متعهد است مبالغ معامله را در موعد مقرر به فروشنده پرداخت نماید.
خریدار متعهد است در تاریخ و ساعت مقرر در دفترخانه اسناد رسمی فوق الذکر حضور یابد.

ماده ۵: شرایط فسخ و وجه التزام

در صورتی که هر یک از طرفین از انجام تعهدات خود در موعد مقرر امتناع ورزد، طرف دیگر می تواند علاوه بر الزام به ایفای تعهد، مبلغ …………… ریال به عنوان وجه التزام و خسارت عدم انجام تعهد از طرف ممتنع دریافت نماید. این وجه التزام مانع از اجرای اصل تعهد نخواهد بود.
چنانچه زمین مورد معامله مستحق الغیر یا در رهن و توقیف باشد و فروشنده قادر به رفع آن نباشد، قرارداد باطل و فروشنده موظف است علاوه بر استرداد مبلغ دریافتی، مبلغ …………… ریال به عنوان خسارت به خریدار پرداخت نماید.
حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع هر یک از اقساط (در صورت اقساطی بودن) برای فروشنده محفوظ است.

ماده ۶: سایر شرایط

کافه خیارات ازجمله خیار غبن ولو به بالاترین درجه، به استثنای خیار تدلیس، از طرفین ساقط گردید.
این قرارداد در …………… ماده و …………… نسخه با اعتبار واحد تنظیم و به امضای طرفین و شهود رسید.

امضاء فروشنده: ……………
امضاء خریدار: ……………
امضاء شاهد ۱: نام و نام خانوادگی: …………… کد ملی: ……………
امضاء شاهد ۲: نام و نام خانوادگی: …………… کد ملی: ……………
امضاء دهیار/شورای روستا (در صورت تأیید): ……………

نکات حقوقی حیاتی برای امنیت بیشتر در معاملات زمین دستی

امنیت در معاملات زمین دستی به مراتب بیشتر از معاملات رسمی به دقت و آگاهی نیاز دارد. رعایت نکات حقوقی زیر می تواند تا حد زیادی ریسک های موجود را کاهش دهد و از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند.

استعلام دقیق مالکیت

پیش از هرگونه توافق و امضا، از مالکیت واقعی فروشنده اطمینان حاصل کنید. این مرحله حیاتی ترین گام برای جلوگیری از کلاهبرداری است.

از دهیاری/جهاد کشاورزی (برای زمین های روستایی/کشاورزی): در مناطق روستایی، دهیاری یا اداره جهاد کشاورزی می توانند اطلاعات اولیه ای درباره مالکیت و سابقه زمین ارائه دهند.
بررسی مدارک فروشنده: سند مالکیت (شش دانگ، مشاعی، بنچاق قدیمی)، یا در صورت قولنامه ای بودن ملک، تمامی قولنامه های قبلی تا رسیدن به مالک اولیه (معروف به زنجیره قولنامه ها). اگر ملک ورثه ای است، حتماً گواهی انحصار وراثت و مدارک شناسایی تمامی وراث (یا وکیل قانونی آن ها) را بررسی کنید.
حضور فروشنده اصلی (یا نماینده قانونی) در زمان امضا: حتماً اطمینان حاصل کنید که فرد امضاکننده، همان مالک یا نماینده قانونی اوست. مشخصات کارت ملی و شناسنامه را با فرد حاضر تطبیق دهید.

بررسی عدم رهن یا توقیف بودن ملک

بسیاری از مشکلات بعدی ناشی از رهن یا توقیف بودن ملک است که در زمان معامله پنهان مانده است.

تعهد کتبی فروشنده: در قولنامه صراحتاً قید شود که فروشنده تضمین می کند ملک در رهن، وثیقه، بازداشت یا توقیف نبوده و هیچ گونه معارض یا ممنوعیت قانونی برای انتقال آن وجود ندارد. برای تقویت این بند، می توان وجه التزام سنگینی برای تخلف از آن در نظر گرفت.
استعلامات ثبتی (در صورت امکان): اگرچه برای قولنامه دستی سخت تر است، اما در صورت امکان، با ارائه شماره پلاک ثبتی به کارشناسان حقوقی یا دفاتر اسناد رسمی، از وضعیت ثبتی ملک استعلام گرفته شود.

پیامدهای معامله معارض

معامله معارض به وضعیتی گفته می شود که یک ملک به بیش از یک نفر فروخته شود. در چنین حالتی، کدام معامله معتبر است؟

طبق قانون، اولین معامله ای که به صورت قانونی و با مدارک مستدل اثبات شود، معتبر شناخته می شود. این بدان معناست که اگر فروشنده ملک را ابتدا به شما با قولنامه دستی فروخته باشد و سپس آن را به فرد دیگری با سند رسمی منتقل کند، شما می توانید با ارائه قولنامه دستی خود (به شرط اعتبار و کامل بودن آن)، ابطال معامله دوم و الزام فروشنده به انتقال سند به نام خود را از دادگاه بخواهید. اما این فرآیند بسیار پیچیده، زمان بر و نیازمند ارائه مستندات قوی است و از چالش های اصلی معاملات با قولنامه دستی به شمار می رود. به همین دلیل، تأکید می شود که قولنامه دستی خود را در اسرع وقت به سند رسمی تبدیل کنید.

قولنامه دستی پس از فوت فروشنده یا خریدار

یکی از نگرانی های رایج این است که اگر یکی از طرفین پس از تنظیم قولنامه فوت کند، چه سرنوشتی در انتظار تعهدات و حقوق طرفین است؟

اگر قولنامه دستی صحیح و معتبر تنظیم شده باشد، تعهدات مندرج در آن پس از فوت فروشنده یا خریدار، به وراث آن ها منتقل می شود. وراث فروشنده موظف به ایفای تعهدات پدر/مادر خود (مثلاً حضور در دفترخانه و انتقال سند) هستند و وراث خریدار نیز باید مابقی ثمن را پرداخت کنند و ملک را تحویل بگیرند. این موضوع تأکیدی بر اعتبار قانونی قولنامه دستی است، اما فرآیند حقوقی آن ممکن است با پیچیدگی هایی همراه باشد، به خصوص اگر بین وراث توافقی نباشد.

اهمیت حضور و امضای شهود

نقش شهود را دست کم نگیرید. آن ها در زمان بروز اختلاف، می توانند به عنوان گواه عینی مفاد قرارداد و نحوه امضا، به دادگاه یاری رسانند.

در معاملات ملکی که با قولنامه دستی صورت می گیرد، حضور و امضای حداقل دو شاهد معتبر و مطلع، از نکات حقوقی حیاتی است که به شدت توصیه می شود. مشخصات کامل شهود (نام، نام خانوادگی، کد ملی، شماره تماس) باید در قولنامه قید شود.

شهود باید مفاد قولنامه را مطالعه کرده و از توافقات طرفین مطلع باشند و در صورت لزوم، آماده شهادت در مراجع قضایی باشند.

ثبت تمامی پرداخت ها

برای هرگونه پرداختی، حتی مبالغ کوچک، رسید کتبی یا بانکی دریافت کنید و آن را به دقت نگهداری نمایید.

رسید بانکی، تصویر چک، یا هرگونه سند پرداخت: بهترین راه، پرداخت از طریق چک بانکی، حواله بانکی یا دستگاه کارتخوان است تا سابقه پرداخت در سیستم بانکی ثبت شود.
رسید کتبی: در صورت پرداخت نقدی، از فروشنده رسید کتبی با تاریخ، مبلغ (به عدد و حروف)، و امضای فروشنده (و ترجیحاً اثر انگشت) دریافت کنید.

مشاوره حقوقی

اگرچه این مقاله راهنمای جامعی برای شما فراهم کرده است، اما هیچ گاه جایگزین مشاوره با یک وکیل یا کارشناس حقوقی متخصص نیست. پیش از امضای هرگونه قرارداد دستی، به خصوص برای معاملات با ارزش بالا یا پیچیده، حتماً با یک وکیل مشورت کنید. یک وکیل می تواند تمامی جوانب حقوقی را بررسی کند و از حقوق شما در برابر ریسک های احتمالی محافظت نماید.

جمع بندی و توصیه های نهایی برای یک معامله مطمئن

تنظیم متن قولنامه زمین دستی، با وجود سادگی ظاهری، نیازمند دقت، آگاهی و رعایت اصول حقوقی است تا بتواند به عنوان یک سند معتبر و پشتوانه برای معاملات ملکی عمل کند. این مقاله سعی کرد تا با ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی، تمامی ابعاد مربوط به تنظیم، اعتبار حقوقی و نکات کلیدی برای انواع زمین را پوشش دهد.

به یاد داشته باشید که در هر معامله ای، اصل احتیاط و شفافیت باید سرلوحه کار قرار گیرد. از بررسی دقیق مدارک هویتی طرفین و مستندات مالکیت زمین اطمینان حاصل کنید. تمامی جزئیات مربوط به مشخصات زمین، مبلغ معامله، شیوه پرداخت و تعهدات طرفین را به صورت واضح و بدون ابهام در قولنامه درج کنید. همچنین، حتماً شروط مربوط به فسخ قرارداد و وجه التزام را برای پیش بینی شرایط خاص مشخص نمایید.

حضور و امضای شهود معتبر، تأییدیه مراجع محلی (برای زمین های روستایی)، و ثبت تمامی پرداخت ها از طریق مراجع بانکی، می توانند به طرز چشمگیری اعتبار و قابلیت اثبات قولنامه دستی شما را افزایش دهند. با این حال، همیشه این نکته را در نظر داشته باشید که قولنامه دستی گامی اولیه است و هدف نهایی، تبدیل آن به سند رسمی در اسرع وقت ممکن است.

در نهایت، برای اطمینان کامل از سلامت حقوقی معامله و حفظ منافع خود، در معاملات مهم و با ارزش بالا، مشاوره با یک وکیل یا کارشناس حقوقی متخصص را در اولویت قرار دهید. این کار می تواند شما را از چالش های احتمالی در آینده محافظت کرده و تجربه یک معامله مطمئن و موفق را برای شما به ارمغان آورد.

آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "متن قولنامه زمین دستی – راهنمای کامل نگارش و نکات حقوقی" هستید؟ با کلیک بر روی قوانین حقوقی، آیا به دنبال موضوعات مشابهی هستید؟ برای کشف محتواهای بیشتر، از منوی جستجو استفاده کنید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "متن قولنامه زمین دستی – راهنمای کامل نگارش و نکات حقوقی"، کلیک کنید.