ارسال اظهارنامه تخلیه ملک

اظهارنامه تخلیه ملک ابزاری رسمی و قانونی است که موجر از طریق آن به مستأجر اعلام می کند که باید ملک را تخلیه کند؛ این اقدام اولین گام ضروری برای بازپس گیری ملک است و می تواند مسیر قانونی بعدی را هموار سازد.

در روابط پیچیده و گاه پرچالش موجر و مستأجر، آگاهی از حقوق و تکالیف قانونی اهمیت بسیاری دارد. یکی از رایج ترین موضوعات، اتمام قرارداد اجاره یا بروز تخلفاتی است که موجر را ناگزیر به درخواست تخلیه ملک می کند. در چنین شرایطی، قبل از هرگونه اقدام قضایی، ابلاغ یک اظهارنامه تخلیه ملک به مستأجر، گامی اساسی و هوشمندانه محسوب می شود. این اظهارنامه نه تنها به صورت رسمی اراده موجر را به مستأجر ابلاغ می کند، بلکه می تواند از طولانی شدن فرآیندهای قضایی پیشگیری کرده و در صورت نیاز به دادگاه، به عنوان یک سند معتبر مورد استناد قرار گیرد.

این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و کاربردی، برای تمامی ذینفعان از جمله موجران، مستأجران، وکلای تازه کار و مشاورین املاک طراحی شده است. ما در این نوشتار، فرآیند کامل تنظیم، ارسال و پیگیری اظهارنامه تخلیه ملک در ایران را به دقت تشریح خواهیم کرد. از تعاریف اولیه و تفاوت های کلیدی میان مفاهیم حقوقی گرفته تا شرایط قانونی، نحوه نگارش، مراحل اداری و حقوق و تکالیف هر یک از طرفین در سال 1404، تمامی جزئیات به صورت فنی، مستند و قابل فهم بررسی می شوند تا شما با آگاهی کامل، این فرآیند حقوقی را طی کرده و از بروز مشکلات آتی جلوگیری نمایید.

اظهارنامه تخلیه ملک چیست و چرا اولین گام قانونی است؟

در چارچوب قوانین کشور، اظهارنامه تخلیه ملک یک ابلاغیه رسمی و قانونی است که موجر (مالک) با استناد به مفاد قرارداد اجاره و مقررات حقوقی، آن را به مستأجر ارسال می کند. هدف اصلی از ارسال این اظهارنامه، ملزم کردن مستأجر به تخلیه ملک در موعد مقرر و اطلاع رسانی رسمی و مستند در خصوص دلایل و شرایط این مطالبه است. این ابزار حقوقی، نخستین گام در مسیر بازپس گیری قانونی ملک به شمار می رود.

از دیدگاه حقوقی، اظهارنامه بر اساس ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی تعریف می شود که بیان می دارد: «هرکس می تواند قبل از تقدیم دادخواست، حق خود را به وسیله اظهارنامه از دیگری مطالبه نماید، مشروط بر اینکه موعد مطالبه رسیده باشد. به طورکلی هرکس حق دارد اظهاراتی را که راجع به معاملات و تعهدات خود با دیگری است و بخواهد به طور رسمی به وی برساند، ضمن اظهارنامه به طرف، ابلاغ نماید.» بر این اساس، اظهارنامه به تنهایی یک حکم قضایی نیست و مستقیماً قابلیت اجرایی ندارد، بلکه ماهیتی اخباری و هشداردهنده دارد.

کاربرد اصلی اظهارنامه در دعاوی تخلیه، ایجاد مستند قانونی برای اثبات اطلاع رسانی موجر به مستأجر است. این اقدام پیش نیاز بسیاری از دعاوی حقوقی نیست، اما در عمل مزایای زیادی دارد. برای مثال، ارسال اظهارنامه می تواند نشان دهنده حسن نیت موجر و تلاش او برای حل مسالمت آمیز موضوع باشد. همچنین، در صورت عدم تخلیه و نیاز به طرح دعوای قضایی، اظهارنامه ارسالی به عنوان مدرکی دال بر اخطار قبلی و اثبات تقصیر مستأجر در عدم ایفای تعهدات، بسیار حائز اهمیت است و می تواند روند رسیدگی را تسریع کند.

تفاوت های کلیدی: اظهارنامه، دادخواست، دستور و حکم تخلیه

در حوزه دعاوی ملکی و به ویژه تخلیه، مفاهیم حقوقی متعددی وجود دارند که اغلب با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند یا تفاوت های آن ها به درستی درک نمی گردد. آگاهی از تمایز میان اظهارنامه تخلیه ملک، دادخواست تخلیه، دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه برای هر یک از طرفین (موجر و مستأجر) و فعالان حقوقی حیاتی است. در ادامه به بررسی دقیق این تفاوت ها می پردازیم.

اظهارنامه تخلیه

اظهارنامه تخلیه ملک در واقع یک اخطار اولیه رسمی است که از سوی موجر به مستأجر ارسال می شود. این سند، درخواست موجر را برای تخلیه ملک در یک مهلت معین، به صورت مکتوب و قانونی به اطلاع مستأجر می رساند. اظهارنامه نیازی به طرح دعوا در مراجع قضایی ندارد و صرفاً برای اطلاع رسانی و مستندسازی صورت می گیرد. ماهیت آن غیرالزام آور مستقیم است؛ یعنی به خودی خود باعث تخلیه ملک نمی شود، اما می تواند به عنوان یک پیش نیاز قانونی و مدرکی مهم در دعاوی بعدی مورد استناد قرار گیرد. هدف اصلی آن، فراهم آوردن فرصتی برای مستأجر جهت تخلیه اختیاری ملک و جلوگیری از اقدامات قضایی پیچیده تر است.

دادخواست تخلیه

دادخواست تخلیه نقطه آغاز یک دعوای حقوقی در مراجع قضایی است. زمانی که مستأجر پس از دریافت اظهارنامه (یا حتی بدون آن در برخی موارد) اقدام به تخلیه ملک نکند، موجر باید با تنظیم دادخواست، رسماً از دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست رسیدگی و صدور حکم تخلیه را مطرح کند. دادخواست تخلیه نیاز به رسیدگی قضایی دارد و طرفین باید مدارک و دلایل خود را ارائه دهند تا قاضی پس از بررسی، رأی مقتضی را صادر کند. این فرآیند معمولاً زمان بر است و شامل مراحل دادرسی، دفاع طرفین، و گاهی اوقات ارجاع به کارشناسی می شود.

دستور تخلیه فوری

دستور تخلیه فوری یک روش سریع و بدون تشریفات دادرسی کامل برای تخلیه ملک است. این امکان عمدتاً برای قراردادهای اجاره ای پیش بینی شده که رسمی باشند (تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی) یا دارای کد رهگیری معتبر از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات باشند. بر اساس ماده 2 و 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، موجر می تواند با ارائه قرارداد اجاره رسمی یا دارای کد رهگیری و انقضای مدت اجاره یا تخلف مستأجر، مستقیماً از شورای حل اختلاف یا دادگاه (در صورتی که شورای حل اختلاف در آن حوزه نباشد) درخواست صدور دستور تخلیه کند. این دستور بدون نیاز به دادرسی کامل صادر می شود و سرعت عمل بالایی دارد.

حکم تخلیه

حکم تخلیه نتیجه نهایی دادرسی کامل در دادگاه است. این حکم در مواردی صادر می شود که قرارداد اجاره عادی باشد (نوشته شده بدون رعایت شرایط قانون 1376) یا اختلافات پیچیده ای میان موجر و مستأجر وجود داشته باشد که نیاز به بررسی دقیق قضایی دارد. پس از صدور حکم تخلیه، اجرای آن منوط به طی مراحل اجراییه است. یعنی موجر باید درخواست صدور اجراییه کند و پس از ابلاغ اجراییه به مستأجر و انقضای مهلت قانونی، حکم توسط مأمورین اجرا (معمولاً با همکاری نیروی انتظامی) به مرحله عمل درمی آید. این فرآیند معمولاً طولانی تر از دستور تخلیه فوری است.

آگاهی از تفاوت میان اظهارنامه، دادخواست، دستور و حکم تخلیه، کلید انتخاب صحیح ترین و مؤثرترین مسیر قانونی برای حل اختلافات میان موجر و مستأجر است.

جدول زیر، خلاصه ای از تفاوت های کلیدی این مفاهیم را ارائه می دهد:

ویژگی	اظهارنامه تخلیه	دادخواست تخلیه	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه
ماهیت	اخطار رسمی و اولیه	شروع دعوای حقوقی	تصمیم قضایی سریع	رأی نهایی دادگاه
مرجع رسیدگی	دفاتر خدمات قضایی	دادگاه/شورای حل اختلاف	شورای حل اختلاف/دادگاه	دادگاه/شورای حل اختلاف
سرعت عمل	بسیار سریع (ابلاغ)	طولانی (نیاز به دادرسی)	بسیار سریع (بدون دادرسی)	متوسط تا طولانی (پس از دادرسی و اجراییه)
هزینه تقریبی	اندک (هزینه خدمات)	متوسط (هزینه دادرسی)	اندک (هزینه خدمات)	متوسط تا زیاد (هزینه دادرسی و اجراییه)
ضمانت اجرا	غیرمستقیم (مقدمه دعوا)	الزام آور (پس از حکم)	الزام آور (فوری و مستقیم)	الزام آور (پس از صدور اجراییه)

شرایط قانونی و دلایل موجه برای ارسال اظهارنامه تخلیه ملک

ارسال اظهارنامه تخلیه ملک، عملی خودسرانه نیست و باید بر پایه دلایل قانونی و موجه صورت گیرد. قوانین حاکم بر روابط موجر و مستأجر در ایران، به ویژه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و 1376، شرایط مشخصی را برای طرح این مطالبه تعیین کرده اند. آگاهی از این شرایط، هم برای موجر و هم برای مستأجر، برای دفاع از حقوق خود یا رعایت تعهدات، ضروری است.

مبانی قانونی

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، اصلی ترین مبنای قانونی برای اکثر قراردادهای اجاره معاصر (به ویژه اگر دارای کد رهگیری باشند) است. این قانون، شرایطی را برای درخواست تخلیه ملک پیش بینی کرده که در صورت انقضای مدت اجاره یا تخلف مستأجر، موجر می تواند به استناد آن درخواست تخلیه دهد. در مقابل، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 برای قراردادهای اجاره ای که پیش از سال 1376 تنظیم شده اند، یا قراردادهای اجاره اماکن تجاری که شامل حق سرقفلی و کسب و پیشه می شوند، اعمال می گردد و شرایط خاص تری دارد.

دلایل رایج برای ارسال اظهارنامه تخلیه

موجر تنها در صورتی می تواند اظهارنامه تخلیه صادر کند که یکی از دلایل قانونی زیر محقق شده باشد:

1. انقضای مدت قرارداد اجاره: این مورد، رایج ترین و شفاف ترین دلیل برای درخواست تخلیه است. با پایان یافتن مدت زمان مشخص شده در قرارداد اجاره، مستأجر مکلف به تخلیه ملک است. ارسال اظهارنامه قبل از پایان مدت، می تواند به عنوان یک یادآوری رسمی عمل کند و در صورت عدم تخلیه، مستند قانونی برای اقدامات بعدی را فراهم آورد.
2. عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستأجر به تعهد خود در خصوص پرداخت اجاره بها در موعد مقرر عمل نکند، موجر می تواند پس از اعطای مهلت و اخطار، اظهارنامه تخلیه ارسال کند. در برخی قراردادها، عدم پرداخت برای تعداد مشخصی از ماه ها (مثلاً سه ماه) شرط فسخ یا تخلیه را فعال می کند.
3. تعدی و تفریط مستأجر: «تعدی» به معنای تجاوز از حدود اذن یا قرارداد (مثلاً استفاده از ملک برای مقاصد غیرمجاز) و «تفریط» به معنای ترک عملی است که برای حفظ ملک لازم بوده است (مثلاً آسیب رساندن به ملک یا عدم انجام تعمیرات جزئی که بر عهده مستأجر است). تغییرات اساسی در ملک بدون اجازه موجر، آسیب رساندن به سازه یا استفاده غیرمتعارف از ملک که منجر به خسارت شود، از مصادیق تعدی و تفریط هستند.
4. تغییر کاربری ملک بدون اجازه: اگر مستأجر ملک را برخلاف کاربری توافق شده در قرارداد اجاره (مثلاً تبدیل ملک مسکونی به انبار تجاری یا محل تولید) مورد استفاده قرار دهد، موجر حق ارسال اظهارنامه و مطالبه تخلیه را دارد.
5. نیاز شخصی موجر (در موارد خاص تجاری): در خصوص املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 هستند و مستأجر دارای حق سرقفلی یا کسب و پیشه است، موجر تنها با اثبات نیاز شخصی خود یا فرزندانش به ملک و پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی به نرخ روز به مستأجر، می تواند درخواست تخلیه نماید. این شرط برای املاک مسکونی مشمول قانون 1376 وجود ندارد.
6. عدم رعایت سایر شروط مهم قرارداد: هر قرارداد اجاره ای می تواند شامل شروط خاص دیگری باشد (مانند ممنوعیت اجاره به غیر، نگهداری حیوان خانگی، یا عدم ایجاد مزاحمت). در صورت تخلف مستأجر از این شروط کلیدی و عدم اصلاح پس از اخطار، موجر می تواند اقدام به ارسال اظهارنامه تخلیه ملک کند.

مدارک مورد نیاز برای اثبات هر دلیل

برای معتبر بودن اظهارنامه و موفقیت در مراحل بعدی، موجر باید مدارک مستدل برای اثبات دلیل تخلیه را در اختیار داشته باشد. این مدارک می تواند شامل موارد زیر باشد:

• اصل یا کپی مصدق قرارداد اجاره
• رسیدهای پرداخت یا عدم پرداخت اجاره بها و قبوض مصرفی (آب، برق، گاز، تلفن)
• گزارش کارشناسی رسمی دادگستری در خصوص تعدی و تفریط یا آسیب به ملک
• تصاویر و شواهد دیگر (مانند شهادت شهود) برای اثبات تغییر کاربری یا سایر تخلفات.

نحوه تنظیم یک اظهارنامه تخلیه حقوقی و کامل (گام به گام عملی)

تنظیم دقیق و حقوقی اظهارنامه تخلیه ملک، سنگ بنای یک فرآیند موفقیت آمیز است. نگارش اظهارنامه ای کامل و مستند، از ابهامات بعدی جلوگیری کرده و در صورت نیاز به پیگیری قضایی، به عنوان مدرکی قوی به نفع موجر عمل خواهد کرد. در این بخش، گام به گام به تشریح نحوه تنظیم اظهارنامه می پردازیم.

بخش های اصلی اظهارنامه تخلیه

یک اظهارنامه حقوقی و کامل، باید شامل بخش های زیر باشد:

1. عنوان اظهارنامه: عنوان باید گویا و صریح باشد و موضوع را به وضوح مشخص کند.

   • مثال: اظهارنامه جهت اعلام انقضای قرارداد اجاره و درخواست تخلیه ملک یا اظهارنامه مطالبه تخلیه ملک مسکونی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

2. مشخصات اظهارکننده (موجر): اطلاعات کامل هویتی و ارتباطی موجر باید دقیقاً ذکر شود.
   • نام و نام خانوادگی
   • کد ملی
   • آدرس دقیق پستی
   • شماره تماس
   • شماره ثنا (در صورت وجود)
3. مشخصات مخاطب (مستأجر): اطلاعات مستأجر نیز باید برای ابلاغ صحیح و شناسایی دقیق، درج گردد.
   • نام و نام خانوادگی
   • کد ملی
   • آدرس ملک مورد اجاره (محل ابلاغ)
   • شماره تماس (در صورت وجود)
   • شماره ثنا (در صورت وجود)
4. موضوع اظهارنامه: این بخش، خلاصه درخواست موجر را شامل می شود و باید بسیار دقیق و بدون ابهام باشد.
   • مثال: تخلیه ملک مورد اجاره به علت انقضای مدت قرارداد یا تخلیه ملک مسکونی به علت عدم پرداخت اجاره بها و مطالبه خسارات
5. شرح اظهارنامه: این مهم ترین بخش اظهارنامه است که باید دلایل و مستندات موجر را به تفصیل بیان کند. این شرح باید کاملاً مستدل، حقوقی و عاری از هرگونه احساسات باشد:
   • استناد به قرارداد: ذکر شماره و تاریخ دقیق قرارداد اجاره و طرفین آن (موجر و مستأجر).
   • بیان واضح دلیل ارسال: به طور شفاف و مشخص، دلیل قانونی ارسال اظهارنامه را ذکر کنید.

     مثال: نظر به اینکه مدت قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] تنظیمی فیمابین اینجانب [نام موجر] و جنابعالی در تاریخ [تاریخ پایان قرارداد] به اتمام رسیده است و اینجانب تمایلی به تمدید قرارداد مذکور ندارم…

     مثال دیگر: با توجه به اینکه جنابعالی از تاریخ [تاریخ عدم پرداخت] تاکنون از پرداخت اجاره بهای ماهیانه به مبلغ [مبلغ اجاره] ریال خودداری نموده اید، علی رغم تذکرات شفاهی اینجانب، و بر اساس بند [شماره بند مربوط به فسخ] قرارداد، این اقدام تخلف از شروط اساسی قرارداد محسوب می شود…

   • اعلام مهلت تخلیه: یک مهلت مشخص و معقول (معمولاً 7 تا 10 روز کاری) برای تخلیه ملک تعیین شود.
   • اعلام آمادگی برای پرداخت ودیعه: موجر باید صراحتاً اعلام کند که ودیعه یا مبلغ قرض الحسنه مستأجر را در قبال تخلیه و تحویل ملک آماده پرداخت دارد.
   • ذکر بدهی های مستأجر (در صورت وجود): مبالغ بدهی مستأجر بابت اجاره معوقه، قبوض مصرفی (آب، برق، گاز، تلفن) یا خسارات وارده به ملک، باید دقیقاً ذکر شده و درخواست پرداخت آن ها مطرح شود.
   • هشدار اقدامات قانونی: موجر باید هشدار دهد که در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر، اقدامات قانونی بعدی از جمله مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، خسارت تأخیر، و طرح دعوای تخلیه را آغاز خواهد کرد.
6. پیوست ها: (اگرچه در فرم اظهارنامه بخشی برای آن وجود ندارد، اما در زمان ثبت الکترونیکی می توانید مدارک را پیوست کنید).
   • کپی قرارداد اجاره
   • رسیدهای پرداخت یا عدم پرداخت اجاره (در صورت لزوم)
   • مدارک هویتی

نکات کلیدی در نگارش متن اظهارنامه تخلیه

• زبان رسمی و حقوقی: لحن اظهارنامه باید کاملاً رسمی، حقوقی و مؤدبانه باشد. از به کار بردن جملات تند، احساسی یا محاوره ای جداً خودداری کنید.
• وضوح و صراحت: مطالب باید کاملاً واضح و بدون ابهام بیان شوند. هرگونه سوءتفاهم احتمالی می تواند فرآیند را طولانی تر کند.
• دقت در تواریخ و مبالغ: تمامی تاریخ ها (شروع و پایان قرارداد، تاریخ های عدم پرداخت) و مبالغ (اجاره، ودیعه، بدهی ها) باید به دقت و بدون اشتباه درج شوند.
• استناد به مواد قانونی: در صورت لزوم و آگاهی، می توانید به مواد قانونی مرتبط با تخلف مستأجر یا حق تخلیه موجر اشاره کنید.
• پرهیز از کلی گویی: دلایل تخلیه باید به طور جزئی و مستند شرح داده شوند تا قابل اثبات باشند.

مراحل ارسال اظهارنامه تخلیه ملک از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

ارسال اظهارنامه تخلیه ملک، یک اقدام رسمی است که از طریق سامانه ثنا و دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می شود. رعایت دقیق این مراحل برای اطمینان از اعتبار قانونی اظهارنامه و تسهیل پیگیری های بعدی ضروری است.

گام ۱: ثبت نام در سامانه ثنا

اولین و مهم ترین قدم برای هرگونه اقدام قضایی در ایران، از جمله ارسال اظهارنامه، ثبت نام در سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی) است. موجر حتماً باید در این سامانه ثبت نام کرده باشد. ثبت نام در ثنا برای مستأجر نیز الزامی است تا ابلاغ اظهارنامه به صورت الکترونیکی و سریع تر انجام شود. در صورت عدم ثبت نام مستأجر، ابلاغ به صورت فیزیکی و توسط مأمور ابلاغ دادگستری صورت خواهد گرفت که زمان برتر است.

1. مراجعه به سامانه ثنا: ابتدا می توانید به صورت آنلاین در سامانه ثنا پیش ثبت نام کنید.
2. تکمیل ثبت نام: سپس با مراجعه حضوری به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا مراکز احراز هویت، ثبت نام خود را تکمیل و کد کاربری و رمز عبور ثنا را دریافت نمایید.

گام ۲: تهیه متن اظهارنامه تخلیه

پس از ثبت نام در ثنا، باید متن اظهارنامه تخلیه ملک را به دقت و با رعایت تمامی نکات نگارشی که در بخش قبل توضیح داده شد، آماده کنید. این متن را می توانید به صورت فایل Word یا دست نویس خوانا تهیه نمایید.

• اطمینان حاصل کنید که تمامی مشخصات اظهارکننده (موجر) و مخاطب (مستأجر) به دقت وارد شده است.
• دلایل تخلیه به صورت شفاف، مستند و با ارجاع به قرارداد اجاره تشریح شده باشد.
• مهلت مشخص برای تخلیه و هشدارهای قانونی در صورت عدم رعایت، ذکر شده باشد.

گام ۳: مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

با در دست داشتن متن آماده شده اظهارنامه و مدارک لازم، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید.

1. نوبت دهی: در صورت امکان، می توانید از قبل از طریق سامانه های نوبت دهی آنلاین دفاتر خدمات قضایی، نوبت دریافت کنید تا در زمان مراجعه معطلی نداشته باشید.
2. ارائه مدارک: مدارک هویتی (شناسنامه و کارت ملی) خود، کپی قرارداد اجاره و فایل یا متن اظهارنامه را به متصدی دفتر ارائه دهید.
3. ثبت اظهارنامه: متصدی دفتر، اظهارنامه شما را در سامانه مربوطه ثبت کرده و به شماره پرونده قضایی و شماره اظهارنامه مربوطه اختصاص می دهد.

گام ۴: پرداخت هزینه های قانونی ارسال اظهارنامه (سال ۱۴۰۴)

ثبت اظهارنامه مشمول هزینه دادرسی به معنای واقعی کلمه نیست، اما هزینه ای بابت خدمات دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دریافت می شود. این هزینه در سال 1404 متغیر بوده و معمولاً شامل هزینه های ثبت، اسکن مدارک و ابلاغ الکترونیک است. متصدی دفتر مبلغ دقیق را به شما اعلام کرده و پرداخت آن از طریق کارت خوان های موجود در دفتر انجام می شود.

گام ۵: ابلاغ اظهارنامه

پس از ثبت و پرداخت هزینه، اظهارنامه از طریق سامانه ثنا به مستأجر ابلاغ می شود.

• ابلاغ الکترونیک: اگر مستأجر در سامانه ثنا ثبت نام کرده باشد، اظهارنامه فوراً به حساب کاربری وی ابلاغ می شود و مستأجر از طریق پیامک یا ایمیل از ابلاغ مطلع می گردد.
• ابلاغ فیزیکی: در صورت عدم ثبت نام مستأجر در ثنا، اظهارنامه چاپ شده و از طریق مأمور ابلاغ دادگستری به آدرس پستی مستأجر ارسال و ابلاغ فیزیکی انجام می شود. این روش زمان برتر و ممکن است با چالش هایی مانند عدم حضور مستأجر در آدرس مواجه شود.

گام ۶: پیگیری وضعیت ابلاغ و مهلت پاسخگویی

پس از ارسال اظهارنامه، می توانید از طریق سامانه ثنا، وضعیت ابلاغ را پیگیری کنید. از تاریخ ابلاغ، مهلت مقرر در اظهارنامه (معمولاً 7 تا 10 روز کاری) برای مستأجر آغاز می شود تا به آن پاسخ دهد یا ملک را تخلیه کند. در این مرحله، موجر باید منتظر پاسخ یا اقدام مستأجر بماند.

حقوق و تکالیف مستأجر پس از دریافت اظهارنامه تخلیه

دریافت اظهارنامه تخلیه ملک برای مستأجر می تواند نگران کننده باشد، اما آگاهی از حقوق و تکالیف قانونی در این مرحله، می تواند به او کمک کند تا بهترین تصمیم را اتخاذ کرده و از تضییع حقوق خود جلوگیری کند.

مهلت قانونی پاسخ و تخلیه

پس از ابلاغ اظهارنامه، مستأجر معمولاً بین 3 تا 10 روز کاری فرصت دارد تا به آن پاسخ دهد یا نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. این مهلت، که در متن اظهارنامه توسط موجر تعیین می شود، اهمیت بسیاری دارد. عدم رعایت مهلت و عدم تخلیه ملک در این بازه زمانی، می تواند پیامدهای قانونی جدی برای مستأجر داشته باشد و موجر را مجاز به پیگیری قضایی نماید.

حق اعتراض مستأجر به اظهارنامه

مستأجر حق دارد به اظهارنامه ارسالی اعتراض کند. این اعتراض باید به صورت یک اظهارنامه متقابل و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به موجر ابلاغ شود. دلایل موجه برای اعتراض مستأجر می تواند شامل موارد زیر باشد:

• وجود قرارداد اجاره معتبر: در صورتی که مستأجر معتقد است مدت قرارداد هنوز به پایان نرسیده یا قرارداد به صورت شفاهی تمدید شده است.
• پرداخت کامل اجاره بها: ارائه رسیدهای معتبر پرداخت اجاره یا قبوض مصرفی.
• عدم تخلف از شروط قرارداد: در صورتی که مستأجر ادعای موجر مبنی بر تعدی، تفریط یا تغییر کاربری را نادرست می داند و مدارکی برای اثبات آن دارد.
• عدم دریافت ودیعه: اگر موجر آماده پرداخت ودیعه نباشد، مستأجر می تواند با تکیه بر این موضوع، از تخلیه امتناع کند.

مهلت قانونی برای ثبت اعتراض همان مهلت تعیین شده در اظهارنامه اولیه است، بنابراین مستأجر باید سریعاً و با مشورت وکیل اقدام کند.

مطالبه حق سرقفلی/حق کسب و پیشه

در خصوص املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 هستند (و نه قانون 1376)، اگر مستأجر دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، حتی پس از دریافت اظهارنامه تخلیه، موجر نمی تواند بدون پرداخت این حق، مستأجر را به تخلیه ملک ملزم کند. مستأجر در این موارد می تواند با تکیه بر این حق، در قبال دریافت مبلغ سرقفلی/حق کسب و پیشه به نرخ روز، ملک را تخلیه کند.

مطالبه هزینه های انجام شده

اگر مستأجر هزینه های اساسی و ضروری را برای بهبود یا نگهداری ملک انجام داده باشد (به ویژه با رضایت و اطلاع موجر یا طبق مفاد قرارداد)، می تواند این هزینه ها را در زمان تخلیه مطالبه کند. این هزینه ها باید مستند به فاکتور، رسید یا توافق کتبی باشند.

تکلیف پرداخت اجاره بها

تا زمان تخلیه و تحویل رسمی ملک به موجر، مستأجر مکلف به پرداخت اجاره بها است. حتی در صورت دریافت اظهارنامه تخلیه ملک، این تکلیف ساقط نمی شود و عدم پرداخت می تواند به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و خسارات بیشتر منجر شود.

نکات مهم برای مستأجر

• عدم امتناع از دریافت اظهارنامه: مستأجر نباید از دریافت اظهارنامه خودداری کند، زیرا این کار تأثیری در اعتبار ابلاغ ندارد و صرفاً روند آگاهی از وضعیت را به تأخیر می اندازد.
• مشورت با وکیل: در صورت دریافت اظهارنامه، مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی برای بررسی دقیق وضعیت حقوقی و اتخاذ بهترین رویکرد، اکیداً توصیه می شود.

پیامدهای عدم تخلیه ملک پس از ارسال اظهارنامه (ضمانت اجراها)

پس از ارسال اظهارنامه تخلیه ملک و انقضای مهلت قانونی یا قراردادی تعیین شده برای مستأجر، در صورتی که او همچنان از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می تواند اقدامات قانونی جدی تری را آغاز نماید. این پیامدها که به آن ها ضمانت اجرا گفته می شود، با هدف الزام مستأجر به اجرای تعهدات و احقاق حقوق موجر تعیین شده اند.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

در صورتی که مستأجر پس از پایان مهلت قانونی برای تخلیه (اعم از مهلت قرارداد یا مهلت تعیین شده در اظهارنامه)، همچنان ملک را در تصرف خود نگه دارد، موجر می تواند از دادگاه درخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را بنماید. اجرت المثل به معنای بهای استفاده از ملک در دوره ای است که مستأجر بدون قرارداد قانونی و رضایت موجر، ملک را اشغال کرده است. مبلغ اجرت المثل معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری و بر اساس نرخ اجاره روز ملک در منطقه مربوطه تعیین می شود و می تواند بیشتر از اجاره بهای توافق شده قبلی باشد.

مطالبه وجه التزام قراردادی

بسیاری از قراردادهای اجاره شامل بندی به نام وجه التزام هستند که در آن، مبلغ مشخصی به عنوان جریمه تأخیر در تخلیه یا عدم ایفای سایر تعهدات تعیین می شود. اگر در قرارداد اجاره چنین شرطی وجود داشته باشد، موجر می تواند علاوه بر درخواست تخلیه و اجرت المثل، مطالبه وجه التزام قراردادی را نیز بنماید. این مبلغ معمولاً به صورت روزانه محاسبه می شود و تا زمان تخلیه کامل ملک، بر عهده مستأجر خواهد بود.

طرح دعوای تخلیه یا درخواست دستور تخلیه

عدم تخلیه پس از ارسال اظهارنامه، موجر را مجاز به پیگیری قضایی می کند. بر اساس نوع قرارداد اجاره:

• درخواست دستور تخلیه فوری: اگر قرارداد اجاره رسمی (در دفترخانه اسناد رسمی) یا دارای کد رهگیری معتبر باشد، موجر می تواند از شورای حل اختلاف (یا دادگاه) درخواست صدور دستور تخلیه فوری نماید. این فرآیند سریع بوده و بدون نیاز به تشکیل پرونده و دادرسی طولانی، دستور تخلیه صادر می شود.
• طرح دعوای تخلیه: اگر قرارداد اجاره عادی باشد یا اختلافات پیچیده ای وجود داشته باشد، موجر باید با تنظیم دادخواست تخلیه، از دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست رسیدگی و صدور حکم تخلیه کند. این دعوا مستلزم تشکیل جلسه دادرسی و ارائه مدارک و دفاعیات طرفین است.

هزینه های دادرسی و حق الوکاله

در صورت طرح دعوای تخلیه و محکومیت مستأجر، کلیه هزینه های دادرسی شامل هزینه ثبت دادخواست، هزینه کارشناسی، و در صورت استفاده موجر از وکیل، حق الوکاله وکیل نیز به عهده مستأجر خاطی خواهد بود. این موضوع می تواند بار مالی قابل توجهی را بر دوش مستأجر بگذارد.

امکان توقیف اموال مستأجر

در نهایت، اگر مستأجر پس از صدور حکم قضایی نیز از پرداخت اجرت المثل، وجه التزام یا سایر خسارات محکوم شده خودداری کند، موجر می تواند با درخواست توقیف اموال مستأجر (پس از شناسایی اموال وی)، حقوق خود را استیفا نماید. این اقدام با همکاری اجرای احکام دادگستری صورت می گیرد و می تواند شامل توقیف حساب بانکی، اتومبیل، یا سایر اموال منقول و غیرمنقول مستأجر باشد.

نمونه متن اظهارنامه تخلیه ملک برای سناریوهای مختلف

در این بخش، چندین نمونه متن اظهارنامه تخلیه ملک را برای شرایط مختلف آورده ایم. این نمونه ها صرفاً الگو هستند و باید با توجه به شرایط دقیق قرارداد و اطلاعات طرفین تنظیم شوند. همواره توصیه می شود برای نگارش نهایی و ارسال اظهارنامه، با وکیل متخصص مشورت نمایید.

نمونه ۱: اظهارنامه تخلیه به علت انقضای مدت اجاره (عدم تمایل به تمدید)

این اظهارنامه زمانی کاربرد دارد که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده و موجر قصد تمدید قرارداد را ندارد.

عنوان: اظهارنامه جهت اعلام انقضای قرارداد اجاره و درخواست تخلیه ملک مسکونی

مشخصات اظهارکننده (موجر):
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر] کد ملی: [کد ملی موجر] آدرس: [آدرس پستی کامل موجر] شماره ثنا: [شماره ثنا موجر]

مشخصات مخاطب (مستأجر):
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستأجر] کد ملی: [کد ملی مستأجر] آدرس ملک مورد اجاره: [آدرس کامل ملک] شماره ثنا: [شماره ثنا مستأجر]

موضوع اظهارنامه: اعلام انقضای مدت قرارداد اجاره و درخواست تخلیه و تحویل ملک.

شرح اظهارنامه:
مخاطب محترم؛
با سلام و احترام،
به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ انعقاد قرارداد]، یک دستگاه آپارتمان مسکونی/تجاری دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس کامل ملک مورد اجاره]، از اینجانب به مدت [مدت اجاره، مثلاً یک سال] به شما اجاره داده شده است.
نظر به اینکه مدت قرارداد اجاره مذکور در تاریخ [تاریخ دقیق پایان قرارداد] به اتمام رسیده است و اینجانب هیچ گونه تمایلی به تمدید قرارداد یادشده ندارم، لذا به موجب این اظهارنامه رسمی به جنابعالی ابلاغ می گردد که حداکثر ظرف مدت [مثلاً 10] روز کاری از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به تخلیه کامل و تحویل ملک مذکور همراه با کلیه انشعابات و تجهیزات منصوبه و تسویه حساب قبوض مصرفی (آب، برق، گاز، تلفن) اقدام فرمایید.
لازم به ذکر است که مبلغ ودیعه/قرض الحسنه پرداختی توسط جنابعالی به مبلغ [مبلغ ودیعه] ریال، پس از کسر بدهی های احتمالی و تأیید سلامت ملک، در زمان تحویل کلید و تخلیه کامل ملک، به شما پرداخت خواهد شد.
در صورت عدم تخلیه و تحویل ملک در مهلت مقرر، اینجانب ناگزیر به پیگیری قانونی از طریق مراجع قضایی (اعم از درخواست صدور دستور تخلیه/طرح دعوای تخلیه و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضای قرارداد) خواهم بود و کلیه هزینه های دادرسی و خسارات وارده بر عهده جنابعالی خواهد بود.

نمونه ۲: اظهارنامه تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها (با تاکید بر اخطار)

این اظهارنامه برای زمانی است که مستأجر در پرداخت اجاره بها تأخیر یا تخلف کرده است.

عنوان: اظهارنامه جهت اخطار عدم پرداخت اجاره بها و درخواست تخلیه ملک مسکونی

مشخصات اظهارکننده (موجر): [همانند نمونه ۱]

مشخصات مخاطب (مستأجر): [همانند نمونه ۱]

موضوع اظهارنامه: اخطار عدم پرداخت اجاره بها و مطالبه تخلیه ملک.

شرح اظهارنامه:
مخاطب محترم؛
با سلام و احترام،
به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ انعقاد قرارداد]، یک دستگاه آپارتمان مسکونی/تجاری دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس کامل ملک مورد اجاره]، از اینجانب به شما اجاره داده شده است.
بر اساس بند [شماره بند مربوط به پرداخت اجاره] قرارداد اجاره، جنابعالی متعهد بوده اید اجاره بهای ماهانه به مبلغ [مبلغ اجاره ماهانه] ریال را در ابتدای هر ماه پرداخت نمایید.
متاسفانه، از تاریخ [تاریخ اولین عدم پرداخت] تاکنون، مبلغ اجاره بهای [تعداد ماه ها] ماه (ماه های [نام ماه ها]) به مبلغ کل [مجموع مبلغ اجاره معوقه] ریال پرداخت نشده است. این اقدام، تخلف صریح از شروط اساسی قرارداد اجاره محسوب می گردد و بر اساس بند [شماره بند فسخ در صورت عدم پرداخت] قرارداد، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه ملک را دارد.
لذا به موجب این اظهارنامه به جنابعالی اخطار می گردد که ظرف مدت [مثلاً 5] روز کاری از تاریخ ابلاغ، نسبت به پرداخت کلیه اجاره بهای معوقه و تسویه حساب قبوض مصرفی اقدام نمایید. در صورت عدم پرداخت و عدم رفع تخلف در مهلت مقرر، قرارداد اجاره فوق الذکر فسخ شده تلقی می گردد و جنابعالی مکلف به تخلیه کامل و تحویل ملک در مهلت [مثلاً 7] روز پس از انقضای مهلت فوق خواهید بود.
در صورت عدم رعایت مفاد این اظهارنامه، اینجانب ناگزیر به پیگیری قضایی از طریق مراجع ذی صلاح برای صدور دستور تخلیه/حکم تخلیه و مطالبه کلیه اجاره بهای معوقه، اجرت المثل ایام تصرف، وجه التزام قراردادی (در صورت وجود) و سایر خسارات قانونی خواهم بود. مبلغ ودیعه/قرض الحسنه شما پس از کسر بدهی ها، پرداخت خواهد شد.

نمونه ۳: اظهارنامه تخلیه به علت تعدی و تفریط مستأجر (با ذکر جزئیات تخلف)

این اظهارنامه برای مواردی است که مستأجر به ملک آسیب رسانده یا از آن سوءاستفاده کرده است.

عنوان: اظهارنامه جهت اعلام تعدی و تفریط مستأجر و درخواست تخلیه ملک

مشخصات اظهارکننده (موجر): [همانند نمونه ۱]

مشخصات مخاطب (مستأجر): [همانند نمونه ۱]

موضوع اظهارنامه: اعلام تخلف مستأجر (تعدی و تفریط) و درخواست تخلیه ملک.

شرح اظهارنامه:
مخاطب محترم؛
با سلام و احترام،
به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ انعقاد قرارداد]، یک دستگاه آپارتمان مسکونی/تجاری دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس کامل ملک مورد اجاره]، از اینجانب به شما اجاره داده شده است.
متأسفانه، برخلاف بند [شماره بند مربوط به حفظ و نگهداری ملک] قرارداد اجاره و عرف معمول، جنابعالی در استفاده از ملک مورد اجاره دچار تعدی و تفریط شده اید. دلایل و مصادیق این تخلف به شرح زیر است:
1. انجام تغییرات اساسی در سازه/نقشه داخلی ملک (مانند تخریب دیوار [محل دیوار]) بدون کسب رضایت کتبی اینجانب.
2. وارد آوردن خسارت به [نام بخش آسیب دیده، مثلاً سیستم گرمایش/سرمایش، لوله کشی، کابینت ها] ملک.
3. [ذکر هرگونه تخلف دیگر، مثلاً استفاده از ملک برای نگهداری مواد خطرناک یا مقاصد غیرمجاز]
که این اقدامات منجر به [ذکر نوع خسارت یا مشکل ایجاد شده، مثلاً کاهش ارزش ملک، خطر سازه ای، هزینه های سنگین تعمیر] گردیده است. گزارش کارشناس رسمی دادگستری/تصاویر موجود، گواهی بر این تخلفات است.
با توجه به اینکه این اعمال، نقض آشکار تعهدات قراردادی و قوانین مربوطه است، به موجب این اظهارنامه به جنابعالی اخطار می گردد که ظرف مدت [مثلاً 7] روز کاری نسبت به جبران خسارات وارده و تخلیه کامل و تحویل ملک اقدام نمایید.
در صورت عدم رعایت مفاد این اظهارنامه، اینجانب ضمن فسخ قرارداد، از طریق مراجع قضایی برای صدور دستور تخلیه/حکم تخلیه، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، جبران کلیه خسارات وارده (با برآورد کارشناس رسمی) و هزینه های دادرسی اقدام خواهم نمود. مبلغ ودیعه/قرض الحسنه شما پس از کسر خسارات، پرداخت خواهد شد.

نمونه ۴: اظهارنامه تخلیه ملک تجاری به علت نیاز شخصی موجر (با ملاحظات سرقفلی)

این نمونه برای املاک تجاری مشمول قانون 1356 است که موجر به ملک نیاز شخصی دارد.

عنوان: اظهارنامه جهت اعلام نیاز شخصی موجر به ملک تجاری و درخواست تخلیه (با پرداخت حق کسب و پیشه)

مشخصات اظهارکننده (موجر): [همانند نمونه ۱]

مشخصات مخاطب (مستأجر): [همانند نمونه ۱]

موضوع اظهارنامه: اعلام نیاز شخصی به ملک تجاری و درخواست تخلیه در قبال پرداخت حق کسب و پیشه.

شرح اظهارنامه:
مخاطب محترم؛
با سلام و احترام،
به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ انعقاد قرارداد]، یک باب مغازه/واحد تجاری دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس کامل ملک مورد اجاره]، از اینجانب به شما اجاره داده شده است. این ملک مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می باشد.
نظر به اینکه اینجانب به موجب [ذکر دلیل نیاز شخصی، مثلاً سند ازدواج فرزندم، گواهی بیماری و نیاز به شغل جدید]، شدیداً به ملک مورد اجاره برای [ذکر نوع استفاده شخصی، مثلاً راه اندازی کسب وکار برای فرزندم، سکونت شخصی] نیاز مبرم و شخصی دارم، لذا به موجب این اظهارنامه رسمی به جنابعالی ابلاغ می گردد.
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و با توجه به نیاز شخصی اینجانب به ملک، آماده پرداخت حق کسب و پیشه/سرقفلی به نرخ عادله روز به جنابعالی می باشم. لذا خواهشمند است حداکثر ظرف مدت [مثلاً 15] روز کاری از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نماینده حقوقی خود را برای توافق در خصوص مبلغ حق کسب و پیشه و تعیین کارشناس رسمی دادگستری جهت برآورد آن، به اینجانب معرفی نمایید و ظرف مدت [مثلاً 30] روز پس از توافق/تعیین کارشناسی، نسبت به تخلیه و تحویل کامل ملک اقدام فرمایید.
در صورت عدم پاسخگویی یا عدم همکاری در مهلت مقرر، اینجانب ناگزیر به طرح دعوای تخلیه و تعیین حق کسب و پیشه از طریق مراجع قضایی خواهم بود و کلیه هزینه ها و عواقب ناشی از تأخیر، بر عهده جنابعالی خواهد بود.

نمونه ۵: اظهارنامه از سوی مستأجر برای مطالبه ودیعه (در صورت عدم بازپرداخت پس از تخلیه)

این اظهارنامه زمانی است که مستأجر ملک را تخلیه کرده اما موجر ودیعه را باز نمی گرداند.

عنوان: اظهارنامه جهت مطالبه ودیعه/مبلغ قرض الحسنه پس از تخلیه و تحویل ملک

مشخصات اظهارکننده (مستأجر): [همانند نمونه ۱، اما اینجا اظهارکننده مستأجر است]

مشخصات مخاطب (موجر): [همانند نمونه ۱، اما اینجا مخاطب موجر است]

موضوع اظهارنامه: مطالبه بازپرداخت ودیعه/مبلغ قرض الحسنه.

شرح اظهارنامه:
مخاطب محترم؛
با سلام و احترام،
به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ انعقاد قرارداد]، یک دستگاه آپارتمان مسکونی/تجاری دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس کامل ملک مورد اجاره]، از جنابعالی توسط اینجانب اجاره شده بود.
همان طور که مستحضرید، اینجانب در تاریخ [تاریخ دقیق تخلیه]، ملک مذکور را به طور کامل تخلیه و کلید و تحویل نامه آن را به [ذکر چگونگی تحویل، مثلاً نماینده جنابعالی/شخص جنابعالی] ارائه و تحویل نموده ام.
بر اساس بند [شماره بند مربوط به بازپرداخت ودیعه] قرارداد اجاره، جنابعالی متعهد بوده اید مبلغ ودیعه/قرض الحسنه به میزان [مبلغ ودیعه] ریال را پس از کسر بدهی های احتمالی و تأیید سلامت ملک، در زمان تحویل ملک به اینجانب بازپرداخت نمایید.
با وجود گذشت [تعداد روزها/ماه ها] از تاریخ تخلیه و تحویل ملک، متأسفانه تاکنون مبلغ ودیعه یادشده به اینجانب بازگردانده نشده است.
لذا به موجب این اظهارنامه به جنابعالی ابلاغ می گردد که حداکثر ظرف مدت [مثلاً 5] روز کاری از تاریخ ابلاغ، نسبت به واریز کامل مبلغ ودیعه/قرض الحسنه به حساب بانکی اینجانب به شماره [شماره حساب بانکی مستأجر] نزد بانک [نام بانک] اقدام فرمایید.
در صورت عدم بازپرداخت مبلغ مذکور در مهلت مقرر، اینجانب ناگزیر به پیگیری قانونی از طریق مراجع قضایی (طرح دعوای مطالبه وجه) و درخواست خسارت تأخیر تأدیه و هزینه های دادرسی خواهم بود.

هزینه های ارسال و پیگیری اظهارنامه تخلیه در سال ۱۴۰۴ (به روزرسانی)

آگاهی از هزینه های ارسال و پیگیری اظهارنامه تخلیه ملک، برای برنامه ریزی مالی و تصمیم گیری آگاهانه توسط موجر و مستأجر حائز اهمیت است. این هزینه ها بسته به مراحل و اقدامات بعدی، می تواند متفاوت باشد.

هزینه ثبت در دفاتر خدمات قضایی

همان طور که پیش تر اشاره شد، ارسال اظهارنامه تخلیه ملک از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می شود. هزینه اصلی در این مرحله مربوط به خدمات این دفاتر است که شامل هزینه های ثبت، اسکن مدارک و ابلاغ الکترونیکی یا فیزیکی می شود. این هزینه در سال 1404 متغیر است و معمولاً در محدوده قیمتی 200 تا 600 هزار تومان قرار دارد. لازم به ذکر است که این مبلغ یک هزینه ثابت نیست و ممکن است با تغییر تعرفه های قضایی، دچار نوسان شود؛ بنابراین برای اطلاع دقیق از آخرین تعرفه ها، مراجعه حضوری به دفاتر خدمات قضایی یا استعلام از آن ها توصیه می شود.

هزینه های احتمالی وکیل

استفاده از خدمات وکیل متخصص در فرآیند ارسال و پیگیری اظهارنامه تخلیه، اگرچه اجباری نیست، اما می تواند به دلیل پیچیدگی های حقوقی و نیاز به نگارش صحیح و مستدل، بسیار کمک کننده باشد. هزینه های وکیل در این زمینه می تواند شامل موارد زیر باشد:

• حق المشاوره: برای دریافت مشاوره حقوقی اولیه و راهنمایی در خصوص بهترین اقدام.
• حق الوکاله تنظیم اظهارنامه: در صورتی که وکیل متن اظهارنامه را برای شما تنظیم کند.
• حق الوکاله پیگیری و طرح دعوا: اگر پس از ارسال اظهارنامه، نیاز به طرح دعوای تخلیه یا دستور تخلیه باشد و وکیل مسئولیت پیگیری پرونده را بر عهده بگیرد.

این هزینه ها کاملاً توافقی است و بسته به تجربه وکیل، میزان پیچیدگی پرونده و زمان صرف شده، متفاوت خواهد بود.

هزینه های دادرسی در صورت لزوم طرح دعوا

اگر مستأجر پس از دریافت اظهارنامه همچنان از تخلیه ملک خودداری کند و موجر ناگزیر به طرح دعوا در دادگاه یا شورای حل اختلاف شود، هزینه های دادرسی نیز به هزینه های قبلی اضافه خواهد شد.

• هزینه ثبت دادخواست تخلیه: این هزینه بر اساس نوع دعوا (مالی یا غیرمالی) و ارزش خواسته محاسبه می شود. دعاوی تخلیه در مورد ملک مسکونی معمولاً جزء دعاوی غیرمالی اعتباری محسوب می شوند و هزینه آن (در سال 1404) در محدوده 150 هزار تومان یا بیشتر است. در مورد دعاوی مالی، هزینه دادرسی درصدی از ارزش خواسته است.
• هزینه کارشناسی: در صورتی که برای اثبات دلایلی مانند تعدی و تفریط، برآورد اجرت المثل، یا تعیین ارزش سرقفلی، نیاز به نظریه کارشناسی رسمی دادگستری باشد، هزینه آن بر عهده متقاضی خواهد بود که مبلغ آن بسته به نوع کارشناسی و زمان صرف شده توسط کارشناس، متفاوت است.
• هزینه های اجراییه: پس از صدور حکم تخلیه و قطعی شدن آن، برای اجرای حکم نیاز به پرداخت هزینه اجراییه است که این مبلغ نیز بر اساس تعرفه های قانونی تعیین می شود.

در نهایت، باید توجه داشت که در صورت پیروزی موجر در دعوای قضایی، کلیه هزینه های دادرسی و در برخی موارد حق الوکاله وکیل، از مستأجر محکوم علیه قابل مطالبه است.

سوالات متداول

آیا بدون ارسال اظهارنامه می توان مستقیم به دادگاه مراجعه کرد؟

بله، در بسیاری از موارد می توان بدون ارسال اظهارنامه نیز مستقیماً به دادگاه مراجعه کرد و دادخواست تخلیه یا درخواست دستور تخلیه را مطرح نمود. ارسال اظهارنامه در اغلب موارد یک الزام قانونی نیست، اما به عنوان یک اقدام پیشگیرانه و اخطار رسمی، مزایای متعددی دارد:

• مستندسازی: سندی رسمی برای اثبات اطلاع رسانی موجر به مستأجر فراهم می کند.
• تسریع فرآیند: ممکن است مستأجر با دریافت اخطار رسمی، بدون نیاز به پیگیری قضایی، ملک را تخلیه کند.
• تقویت پرونده: در صورت نیاز به دادگاه، نشان دهنده حسن نیت موجر و تلاش او برای حل مسالمت آمیز موضوع است و می تواند به نفع موجر در روند دادرسی باشد، به ویژه در مطالبه خسارات احتمالی.

تکلیف ودیعه مستأجر در صورت عدم تخلیه چیست؟

ودیعه (مبلغ قرض الحسنه) مستأجر، تا زمان تخلیه کامل و تحویل ملک به موجر، نزد موجر باقی می ماند. در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستأجر پس از پایان قرارداد، موجر حق دارد:

• کسر اجاره بها و خسارات: اجاره بها یا اجرت المثل ایام تصرف، خسارات وارده به ملک و هرگونه بدهی مستأجر (مانند قبوض) را از مبلغ ودیعه کسر کند.
• مطالبه مازاد: اگر میزان بدهی ها و خسارات از مبلغ ودیعه بیشتر باشد، موجر می تواند مطالبه مابه التفاوت را از طریق مراجع قضایی پیگیری کند.
• عدم استرداد ودیعه تا زمان تخلیه: موجر تا زمانی که ملک به طور کامل و سالم تحویل گرفته نشود، الزامی به بازگرداندن ودیعه ندارد.

اگر مستأجر در سامانه ثنا ثبت نام نکرده باشد، ابلاغ چگونه انجام می شود؟

در صورتی که مستأجر در سامانه ثنا ثبت نام نکرده باشد، ابلاغ اظهارنامه تخلیه ملک به صورت فیزیکی و از طریق مأمور ابلاغ دادگستری (و از طریق اداره پست) به آدرس پستی مستأجر (آدرس ملک مورد اجاره یا آدرس مندرج در قرارداد) انجام خواهد شد. این روش زمان برتر است و ممکن است با چالش هایی مانند عدم حضور مستأجر در محل یا عدم پذیرش ابلاغ مواجه شود. با این حال، در صورت عدم حضور، برگ ابلاغ به یکی از بستگان یا همسایگان تحویل داده شده و در صورت عدم امکان، به دیوار ملک الصاق می شود که تمامی این موارد از نظر قانونی ابلاغ محسوب می شوند.

آیا می توان اظهارنامه تخلیه را برای ملکی که قرارداد اجاره کتبی ندارد، ارسال کرد؟

بله، می توان اظهارنامه تخلیه ملک را برای ملکی که قرارداد اجاره کتبی ندارد و اجاره به صورت شفاهی منعقد شده، ارسال کرد. در این موارد، اثبات رابطه استیجاری و شرایط آن ممکن است دشوارتر باشد. در متن اظهارنامه باید به توافقات شفاهی، مدت اجاره (در صورت مشخص بودن) و دلایل درخواست تخلیه اشاره شود. در صورت نیاز به پیگیری قضایی، اثبات رابطه استیجاری و دلایل تخلیه از طریق شهادت شهود، مدارک پرداخت اجاره بها، قبوض مصرفی به نام مستأجر و سایر قرائن و امارات انجام می شود.

نقش وکیل متخصص در فرآیند ارسال اظهارنامه و تخلیه چیست؟

وکیل متخصص در امور ملکی، نقش بسیار مهمی در فرآیند ارسال اظهارنامه و مراحل بعدی تخلیه ایفا می کند. این نقش شامل موارد زیر است:

• مشاوره حقوقی دقیق: بررسی وضعیت حقوقی قرارداد و شرایط حاکم، تعیین بهترین مسیر قانونی.
• تنظیم صحیح اظهارنامه: نگارش متن اظهارنامه به صورت حقوقی، مستند و بدون ابهام، با رعایت تمامی جزئیات قانونی.
• پیگیری ابلاغ: اطمینان از صحت ابلاغ اظهارنامه به مستأجر.
• نمایندگی در مراحل قضایی: در صورت عدم تخلیه، پیگیری دعوای تخلیه یا دستور تخلیه در دادگاه یا شورای حل اختلاف.
• مطالبه خسارات: پیگیری مطالبه اجرت المثل، وجه التزام و سایر خسارات از مستأجر.
• جلوگیری از اشتباهات: وکیل با تجربه خود، از بروز اشتباهات حقوقی که ممکن است منجر به طولانی شدن فرآیند یا تضییع حقوق موجر شود، جلوگیری می کند.

آیا مستأجر می تواند پس از دریافت اظهارنامه، درخواست مهلت بیشتری کند؟

بله، مستأجر می تواند پس از دریافت اظهارنامه تخلیه ملک، درخواست مهلت بیشتری برای تخلیه کند. این درخواست معمولاً به صورت شفاهی یا کتبی (از طریق ارسال یک اظهارنامه متقابل) به موجر اعلام می شود. پذیرش یا عدم پذیرش این درخواست کاملاً به اختیار موجر است. اگر موجر با اعطای مهلت بیشتر موافقت کند، بهتر است این توافق نیز به صورت کتبی و رسمی (مثلاً با تنظیم یک صورت جلسه یا اظهارنامه متقابل) ثبت شود تا از بروز ابهامات و اختلافات بعدی جلوگیری گردد. در صورت عدم موافقت موجر، مستأجر ملزم به تخلیه در مهلت اولیه است و در غیر این صورت، موجر می تواند اقدامات قانونی را آغاز کند.

مراحل تخلیه ملک مسکونی و تجاری چه تفاوتی دارند؟

تفاوت اصلی در مراحل تخلیه ملک مسکونی و تجاری، بیشتر به مبانی قانونی و وجود حق کسب و پیشه یا سرقفلی در اماکن تجاری مربوط می شود.

• املاک مسکونی: عمدتاً مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1376 هستند. در این موارد، با انقضای مدت اجاره یا تخلف مستأجر، موجر می تواند به سرعت (در صورت رسمی بودن قرارداد یا داشتن کد رهگیری) دستور تخلیه فوری بگیرد.
• املاک تجاری: ممکن است مشمول قانون 1356 یا 1376 باشند. اگر مشمول قانون 1356 باشند و مستأجر دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی باشد، تخلیه ملک تنها با دلایل موجه قانونی و پرداخت این حقوق به نرخ روز امکان پذیر است. این فرآیند معمولاً پیچیده تر و زمان برتر است و اغلب نیاز به طرح دعوا در دادگاه و تعیین حق سرقفلی توسط کارشناس دارد. در این موارد، حتی اگر موجر به ملک نیاز شخصی داشته باشد، باز هم باید حق سرقفلی را پرداخت کند.

بنابراین، اظهارنامه تخلیه ملک تجاری باید با ملاحظات مربوط به حق کسب و پیشه تنظیم شود، در حالی که اظهارنامه تخلیه ملک مسکونی، معمولاً تنها بر انقضای مدت یا تخلفات مستأجر متمرکز است.

---

نتیجه گیری

ارسال اظهارنامه تخلیه ملک، گامی بنیادین و حیاتی در مدیریت اختلافات میان موجر و مستأجر است که می تواند مسیر قانونی بازپس گیری ملک را تسهیل کند. این ابلاغیه رسمی، نه تنها اراده موجر را به شکلی مستند به اطلاع مستأجر می رساند، بلکه می تواند از بروز دعاوی پیچیده و طولانی مدت قضایی پیشگیری نماید. آگاهی دقیق از تعریف اظهارنامه، تفاوت آن با مفاهیمی چون دادخواست، دستور و حکم تخلیه، و همچنین شناخت شرایط قانونی موجه برای ارسال آن، برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است.

ما در این مقاله به بررسی جامع تمامی جنبه های ارسال اظهارنامه تخلیه ملک، از نحوه تنظیم یک متن حقوقی و کامل گرفته تا مراحل اداری آن از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، پرداختیم. همچنین، حقوق و تکالیف مستأجر پس از دریافت اظهارنامه و پیامدهای عدم تخلیه ملک مورد تشریح قرار گرفت. در نهایت، با ارائه نمونه متن های کاربردی برای سناریوهای مختلف و بررسی هزینه های مرتبط در سال 1404، تلاش شد تا تمامی ابهامات این فرآیند حقوقی برطرف شود.

توصیه می شود که در هر مرحله از این فرآیند، به ویژه در هنگام تنظیم اظهارنامه تخلیه ملک یا مواجهه با دریافت آن، از مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی بهره مند شوید. این اقدام نه تنها به شما در اتخاذ تصمیمات آگاهانه کمک می کند، بلکه از بروز هرگونه خطای حقوقی که ممکن است منجر به طولانی شدن فرآیند یا تضییع حقوق شما شود، جلوگیری خواهد کرد. با دانش و اقدام صحیح و به موقع، می توانید این چالش حقوقی را به بهترین شکل ممکن مدیریت نمایید.