اگر مستاجر قرارداد نداشته باشد

اگر مستاجر قرارداد اجاره کتبی نداشته باشد، وضعیت حقوقی پیچیده ای پیش می آید که می تواند برای هر دو طرف، هم مالک و هم مستاجر، مشکلات جدی ایجاد کند. در این شرایط، اثبات وجود رابطه استیجاری، شرایط اجاره، مدت زمان ودیعه و مبلغ آن، به دلیل فقدان مستندات کتبی، بسیار دشوار خواهد بود و در صورت بروز اختلاف، روند پیگیری قضایی طولانی تر و پیچیده تر می شود.

قرارداد اجاره، سندی حقوقی است که چارچوب رابطه میان مالک و مستأجر را مشخص می کند. در بسیاری از مواقع، افراد به دلایل مختلفی از جمله اعتماد، روابط خانوادگی یا صرفاً بی توجهی، اقدام به اجاره دادن یا اجاره کردن ملک بدون تنظیم یک قرارداد کتبی می کنند. این وضعیت که به اجاره شفاهی معروف است، هرچند از نظر قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران در برخی موارد معتبر شناخته می شود، اما در عمل می تواند چالش ها و پیامدهای حقوقی فراوانی را برای هر دو طرف به همراه داشته باشد. هدف این مقاله، بررسی جامع ابعاد حقوقی و عملی عدم وجود قرارداد اجاره کتبی است تا مالکان و مستأجران با آگاهی کامل از حقوق و تعهدات خود، راهکارهای قانونی مناسب برای پیشگیری و حل اختلافات احتمالی را در پیش گیرند.

درک مفهوم عدم وجود قرارداد اجاره کتبی

پیش از هر چیز، باید دقیقاً بدانیم منظور از عدم وجود قرارداد اجاره کتبی چیست و چه تفاوت هایی با وضعیت های مشابه دارد. این مفهوم، صرفاً به معنای نبود یک برگه مکتوب نیست، بلکه ابعاد مختلفی دارد که هر یک پیامدهای حقوقی خاص خود را ایجاد می کند.

اعتبار و محدودیت های قرارداد اجاره شفاهی

از نظر قانون مدنی ایران، اصل بر رضایی بودن قراردادهاست و توافق شفاهی نیز می تواند معتبر باشد. مواد ۱۰، ۱۹۰ و ۲۲۰ قانون مدنی، اساساً هرگونه توافقی که مخالف صریح قانون نباشد را مجاز دانسته و شرایط عمومی صحت معاملات را شامل رضایت طرفین، اهلیت آنها، معین بودن موضوع و مشروعیت جهت معامله می داند. بنابراین، یک قرارداد اجاره شفاهی، در صورتی که این شرایط کلی را داشته باشد، از نظر حقوقی باطل نیست و برای طرفین ایجاد حق و تکلیف می کند.

با این حال، اعتبار قانونی یک چیز است و قدرت اثباتی آن چیز دیگر. در حالی که قانون وجود قرارداد شفاهی را رد نمی کند، اما در صورت بروز اختلاف، اثبات مفاد آن (مانند مدت اجاره، مبلغ اجاره بها، شرایط پرداخت، مبلغ ودیعه و تعهدات هر یک از طرفین) بسیار دشوار خواهد بود. اینجاست که ضعف عمده قراردادهای شفاهی در مقایسه با قراردادهای کتبی خود را نشان می دهد.

انواع وضعیت های عدم قرارداد کتبی

وضعیت عدم قرارداد کتبی می تواند به چند شکل رخ دهد که هر یک نیازمند بررسی حقوقی جداگانه است:

1. توافق کاملاً شفاهی: در این حالت، از همان ابتدا هیچ سندی مکتوب نشده و کلیه توافقات بر سر اجاره ملک، به صورت شفاهی و با رضایت دو طرف صورت گرفته است.
2. تمدید شفاهی قرارداد کتبی منقضی شده: گاهی اوقات، یک قرارداد اجاره کتبی برای مدت مشخصی تنظیم شده، اما پس از پایان مدت آن، طرفین بدون نوشتن قرارداد جدید یا پشت نویسی و تمدید رسمی، به صورت شفاهی توافق می کنند که رابطه استیجاری ادامه یابد. در این حالت، قرارداد اولیه منقضی شده و ادامه رابطه، به صورت شفاهی تلقی می شود.
3. تصرف ملک بدون هیچ توافق اولیه (غصب و تصرف عدوانی): این وضعیت، با اجاره شفاهی تفاوت اساسی دارد. در اینجا، فرد بدون هیچ گونه اجازه یا توافقی، ملکی را متصرف شده است. این عمل، اجاره محسوب نمی شود و تحت عنوان غصب یا تصرف عدوانی در مراجع قضایی قابل پیگیری است که قوانین و رویه های متفاوتی دارد.

درک این تفاوت ها برای انتخاب مسیر حقوقی صحیح در صورت بروز اختلاف، حیاتی است.

چالش ها و ریسک های حقوقی برای مالک و مستأجر

نبود قرارداد اجاره کتبی، هر دو طرف را در معرض چالش ها و ریسک های حقوقی قابل توجهی قرار می دهد که می تواند منجر به اختلافات پرهزینه و زمان بر شود.

برای مالک (موجر):

• دشواری اثبات رابطه استیجاری: مهم ترین چالش برای مالک، اثبات اینکه مستأجر در واقعیت یک مستأجر است و نه متصرف غیرقانونی، مبلغ دقیق اجاره بها، مدت زمان اجاره و سایر شروط توافق شده است. این امر در دادگاه نیاز به ارائه شواهد و قرائن محکمه پسند دارد.
• عدم امکان دریافت دستور تخلیه فوری: بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، برای دریافت دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف، وجود قرارداد کتبی رسمی یا عادی و داشتن دو شاهد الزامی است. در صورت اجاره شفاهی، مالک باید دعوای تخلیه ید یا خلع ید را مطرح کند که روندی طولانی تر و پیچیده تر دارد و مستلزم صدور حکم و طی مراحل تجدیدنظر است.
• طولانی شدن روند قضایی: به دلیل نیاز به اثبات اصل رابطه استیجاری و مفاد آن، پرونده های اجاره شفاهی معمولاً زمان بر بوده و هزینه های دادرسی بیشتری را به مالک تحمیل می کنند.
• ریسک های مالی: عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر یا عدم جبران خسارات وارده به ملک، در نبود قرارداد کتبی دشوارتر قابل پیگیری است. اثبات میزان بدهی و خسارت، به دلیل نبود مستندات، پیچیدگی خاص خود را دارد.
• مشکل در جلوگیری از سوءاستفاده مستأجر: اگر مستأجر بدون اجازه، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد (اجاره به غیر) یا کاربری ملک را تغییر دهد، پیگیری و اثبات این تخلفات در نبود قرارداد کتبی سخت تر خواهد بود.

برای مستأجر:

• عدم امنیت سکونت: مستأجر بدون قرارداد کتبی همواره در معرض خطر تخلیه ناگهانی و غیرقانونی توسط مالک قرار دارد. هرچند مالک حق ندارد بدون حکم قضایی اقدام به تخلیه کند، اما این خطر و استرس وجود دارد.
• دشواری در اثبات حقوق خود: اثبات مبلغ ودیعه (رهن) پرداختی، مدت اجاره توافق شده و تعهدات مالک (مانند انجام تعمیرات اساسی) در نبود قرارداد کتبی برای مستأجر بسیار دشوار است.
• ریسک افزایش غیرمنصفانه اجاره بها: در صورت عدم وجود توافق کتبی بر سر میزان اجاره بها، مالک ممکن است به صورت ناگهانی و غیرمنصفانه اقدام به افزایش اجاره کند.
• مشکل در طرح دعوای الزام موجر به انجام تعهدات: اگر مالک به تعهدات خود (مثل تعمیرات ضروری) عمل نکند، مستأجر برای الزام او به انجام تعهدات، به دلیل فقدان سند کتبی، با مشکل روبرو خواهد شد.
• مواجهه با اقدامات غیرقانونی مالک: متاسفانه در برخی موارد، مالکان اقداماتی نظیر قطع خدمات آب، برق، گاز، قفل کردن ملک، یا ورود غیرمجاز به ملک را انجام می دهند که همگی غیرقانونی هستند. اثبات این موارد و پیگیری حقوقی آن ها برای مستأجر بدون قرارداد کتبی می تواند دشوارتر باشد.

نبود قرارداد اجاره کتبی، برای هر دو طرف رابطه استیجاری، دشواری های حقوقی، مالی و زمانی بی شماری را به همراه دارد که در بسیاری از موارد به بن بست های غیرقابل حل و طولانی شدن روند دادرسی منجر می شود.

راهکارهای قانونی و عملی برای مالک (جهت تخلیه ملک یا اثبات رابطه)

اگر به عنوان مالک با مستأجری مواجه شدید که قرارداد کتبی ندارد و قصد تخلیه ملک را دارید یا می خواهید رابطه استیجاری را اثبات کنید، باید گام های قانونی و عملی خاصی را دنبال کنید.

اثبات رابطه استیجاری شفاهی و شرایط آن

اولین و مهم ترین گام، اثبات وجود یک رابطه اجاره ای (هرچند شفاهی) میان شما و مستأجر است. در این زمینه، می توانید به مدارک و شواهد زیر استناد کنید:

• فیش های واریز اجاره بها: مهم ترین مدرک، رسیدهای بانکی یا پیامک های واریز اجاره بها به حساب شما از سوی مستأجر است.
• پیامک ها، ایمیل ها یا مکاتبات: هرگونه مکاتبه نوشتاری (حتی پیامک و ایمیل) که در آن به موضوع اجاره، مبلغ، مدت یا سایر جزئیات اشاره شده باشد، می تواند به عنوان قرینه اثبات تلقی شود.
• قبوض آب، برق، گاز و تلفن به نام مستأجر: اگر مستأجر قبوض مربوط به ملک را به نام خود دریافت یا پرداخت کرده باشد، نشانه ای از سکونت و تصرف او با رضایت شماست.
• شهادت شهود: اگر افراد دیگری (مثل همسایگان، دوستان مشترک یا اعضای خانواده) از رابطه استیجاری شما مطلع هستند و می توانند در دادگاه شهادت دهند، شهادت آن ها نیز می تواند کمک کننده باشد.
• تأمین دلیل: در مواردی که بیم از بین رفتن مدارک یا شواهد وجود دارد، می توانید از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف، درخواست تأمین دلیل کنید. برای مثال، وضعیت فعلی ملک، حضور مستأجر در آن یا حتی شهادت شهود را می توان به صورت رسمی ثبت کرد.

تمایز میان دعاوی حقوقی مرتبط با تخلیه

در شرایطی که قرارداد کتبی وجود ندارد، انتخاب دعوای حقوقی صحیح بسیار حیاتی است. سه دعوای اصلی در این زمینه وجود دارد که باید تفاوت آن ها را به خوبی درک کنید:

الف) دعوای تخلیه مستأجر:

• موارد کاربرد: این دعوا زمانی مطرح می شود که یک رابطه استیجاری (چه کتبی و چه شفاهی) وجود داشته باشد و مالک به دلایلی مانند پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره بها، یا سوءاستفاده از ملک، خواهان تخلیه ملک باشد.
• ویژگی: تمرکز اصلی بر پایان یافتن رابطه استیجاری و درخواست بازپس گیری ملک است. در مورد اجاره های شفاهی، ابتدا باید رابطه استیجاری اثبات شود.

ب) دعوای خلع ید:

• موارد کاربرد: این دعوا زمانی مطرح می شود که تصرف فرد بر ملک، بدون هرگونه مجوز قانونی باشد. اگر رابطه استیجاری (کتبی یا شفاهی) به پایان رسیده باشد و مستأجر ملک را تخلیه نکند، مالک می تواند دعوای خلع ید مطرح کند. همچنین اگر فردی بدون هیچ گونه قرارداد یا اجازه قبلی، ملک را متصرف شده باشد، این دعوا قابل طرح است.
• تفاوت کلیدی با تصرف عدوانی: در دعوای خلع ید، مالکیت خواهان بر ملک شرط اصلی است، اما در تصرف عدوانی، صرفاً سابقه تصرف خواهان کفایت می کند.

ج) دعوای تصرف عدوانی:

• موارد کاربرد: این دعوا زمانی مطرح می شود که فردی بدون رضایت مالک و بدون هرگونه مجوز (نه کتبی و نه شفاهی)، به زور یا بدون حق، ملکی را تصرف کرده باشد. این دعوا ماهیت کیفری نیز می تواند داشته باشد.
• ویژگی: در این دعوا، مالک باید ثابت کند که قبلاً ملک در تصرف او بوده و خوانده به صورت عدوانی (ناحق) آن را تصرف کرده است. لزومی به اثبات مالکیت رسمی نیست و صرفاً سابقه تصرف قبلی خواهان کفایت می کند.

انتخاب بین این دعاوی بستگی به شرایط دقیق پرونده، نوع تصرف و توانایی شما در اثبات مالکیت یا سابقه تصرف دارد. مشاوره با وکیل متخصص در این مرحله بسیار حیاتی است.

مراحل گام به گام درخواست حکم تخلیه یا خلع ید

روند قضایی برای تخلیه ملک در صورت عدم وجود قرارداد کتبی، شامل مراحل زیر است:

1. ارسال اظهارنامه قضایی: اولین اقدام، ارسال یک اظهارنامه رسمی به مستأجر است. در این اظهارنامه، ضمن اشاره به رابطه استیجاری (شفاهی)، تاریخ پایان آن (یا دلیل فسخ) و درخواست تخلیه ملک در مهلت مقرر اعلام می شود. این اظهارنامه به عنوان یک اخطاریه رسمی و مدرکی برای اثبات اطلاع مستأجر از درخواست شما، در پرونده های بعدی قابل استناد است.
2. جمع آوری و تدوین مدارک اثباتی: کلیه شواهد و مدارکی که در بخش اثبات رابطه استیجاری شفاهی ذکر شد، باید جمع آوری و به صورت منسجم آماده شود.
3. مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و ثبت دادخواست: با توجه به نوع دعوایی که انتخاب کرده اید (تخلیه ید، خلع ید یا تصرف عدوانی)، باید دادخواست مربوطه را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کنید. در دادخواست، ضمن شرح کامل ماجرا و ارائه دلایل، خواسته خود را (تخلیه یا خلع ید) مطرح می کنید.
4. پیگیری روند قضایی در دادگاه صالح: پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه مربوطه در دادگاه عمومی حقوقی ارجاع می شود. (در صورت وجود قرارداد کتبی و شرایط خاص، شورای حل اختلاف نیز می تواند دستور تخلیه صادر کند که در اینجا موضوعیت ندارد). دادگاه به دعوای شما رسیدگی کرده، اظهارات طرفین و شهود را شنیده و مدارک را بررسی می کند.
5. اجرای حکم قضایی: پس از صدور حکم و قطعی شدن آن (با اتمام مهلت تجدیدنظرخواهی یا تأیید در دادگاه تجدیدنظر)، می توانید درخواست اجرای حکم را از واحد اجرای احکام دادگستری ارائه دهید. واحد اجرا، با کمک نیروی انتظامی، حکم تخلیه یا خلع ید را به اجرا درمی آورد.

حقوق و راه های دفاعی مستأجر بدون قرارداد اجاره

حتی اگر مستأجر قرارداد اجاره کتبی نداشته باشد، از حقوق پایه ای برخوردار است و می تواند در برابر اقدامات غیرقانونی مالک از خود دفاع کند.

حقوق پایه مستأجر در اجاره شفاهی:

• حق استفاده از ملک: مستأجر حق دارد در طول مدت توافق شده (حتی شفاهی) از ملک استفاده کند و مالک نمی تواند او را به صورت ناگهانی یا غیرقانونی از ملک بیرون کند.
• حق بازپس گیری ودیعه: پس از تخلیه ملک، مالک موظف است تمام مبلغ ودیعه (رهن) را به مستأجر بازگرداند.
• عدم امکان تخلیه زودهنگام بدون حکم قضایی: برخلاف تصور برخی، مالک حتی بدون قرارداد کتبی نیز نمی تواند مستأجر را به زور و بدون حکم قضایی از ملک بیرون کند. هرگونه اقدام خودسرانه مالک (مانند قفل کردن درب یا قطع خدمات) غیرقانونی و قابل پیگرد است.

نحوه اعتراض مستأجر به درخواست تخلیه مالک:

اگر مالک بدون حکم قضایی یا به صورت ناگهانی درخواست تخلیه کند، مستأجر می تواند اقدامات زیر را انجام دهد:

• اثبات وجود رابطه استیجاری: مستأجر نیز مانند مالک می تواند با ارائه شواهد و قرائن (مانند فیش های پرداخت اجاره، پیامک ها، قبوض به نام خود، شهادت شهود) وجود رابطه استیجاری و مدت آن را اثبات کند.
• درخواست رسیدگی به تعهدات عمل نشده مالک: اگر مالک به تعهدات خود (مانند انجام تعمیرات اساسی یا تأمین خدمات ضروری) عمل نکرده است، مستأجر می تواند این موارد را در دادگاه مطرح کرده و حتی در برخی موارد، درخواست تهاتر با اجاره بها را داشته باشد.
• تأکید بر غیرقانونی بودن اقدامات مالک: مستأجر باید بر این نکته تأکید کند که مالک حق ندارد بدون حکم قضایی، او را از ملک بیرون کند یا اقداماتی نظیر قطع خدمات را انجام دهد.

مواجهه با اقدامات غیرقانونی مالک (تهدید، قفل کردن ملک، قطع خدمات):

در صورتی که مالک دست به اقدامات غیرقانونی بزند، مستأجر می تواند از راه های حقوقی زیر استفاده کند:

• شکایت کیفری: اقداماتی نظیر قفل کردن درب، قطع خدمات ضروری (آب، برق، گاز) یا ورود بدون اجازه به ملک، می تواند مصداق جرم ممانعت از حق یا مزاحمت یا حتی ورود به عنف باشد که مستأجر می تواند از مالک شکایت کیفری کند.
• شکایت حقوقی: برای بازپس گیری لوازم شخصی محبوس شده در ملک یا جلوگیری از تصرف غیرقانونی مالک، مستأجر می تواند دعوای حقوقی مطرح کند.
• درخواست تأمین دلیل: برای ثبت و مستندسازی اقدامات غیرقانونی مالک، می توان درخواست تأمین دلیل از شورای حل اختلاف را مطرح کرد.

نکات کلیدی و راهکارهای پیشگیرانه برای هر دو طرف

برای جلوگیری از بروز این مشکلات پیچیده و پرهزینه، بهترین راه، هوشمندانه عمل کردن و اتخاذ تدابیر پیشگیرانه است.

اهمیت بی بدیل تنظیم قرارداد کتبی اجاره:

بهترین راه برای حفظ حقوق و منافع هر دو طرف، تنظیم یک قرارداد اجاره کتبی است. دلایل این اهمیت عبارتند از:

• شفافیت کامل: قرارداد کتبی، حقوق و تعهدات هر یک از طرفین را به صورت واضح و بدون ابهام مشخص می کند.
• پشتوانه قانونی محکم: در صورت بروز اختلاف، قرارداد کتبی قوی ترین مدرک برای اثبات ادعاها در مراجع قضایی است و فرآیند رسیدگی را بسیار سریع تر و ساده تر می کند.
• جلوگیری از اختلافات: وضوح و شفافیت در قرارداد، از بسیاری از سوءتفاهم ها و اختلافات آتی جلوگیری می کند.
• حفظ آرامش خاطر و امنیت حقوقی: هر دو طرف با داشتن یک سند معتبر، از امنیت حقوقی بیشتری برخوردار خواهند بود.

نکات مهم در نگارش قرارداد اجاره کتبی (حتی برای تمدید):

اگر قصد تنظیم قرارداد اجاره کتبی (یا تمدید آن) را دارید، به موارد زیر توجه کنید:

• مشخصات دقیق: نام، نام خانوادگی، شماره ملی و آدرس کامل هر دو طرف (مالک و مستأجر) و همچنین مشخصات دقیق ملک (آدرس، پلاک ثبتی، مشخصات کامل واحد) باید به وضوح ذکر شود.
• مبلغ ودیعه و اجاره: مبلغ دقیق ودیعه (رهن)، نحوه پرداخت آن (نقد یا چک) و زمان بازپرداخت آن باید مشخص باشد. همچنین مبلغ اجاره بها، تاریخ دقیق پرداخت و شرایط احتمالی افزایش سالانه آن قید شود.
• مدت اجاره: تاریخ شروع و پایان دقیق اجاره، از جمله مهم ترین ارکان قرارداد است و باید به وضوح مشخص گردد.
• تعهدات مالک و مستأجر: کلیه تعهدات هر یک از طرفین (مانند مسئولیت تعمیرات جزئی و کلی، پرداخت قبوض مصرفی، شرایط استفاده از مشاعات، ممنوعیت اجاره به غیر و غیره) باید به تفصیل در قرارداد ذکر شود.
• شرایط فسخ و جبران خسارت: مواردی که هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را دارند و همچنین شرایط مربوط به جبران خسارات احتمالی (مانند خسارت تأخیر در تخلیه) باید به صراحت بیان شود.
• تعیین مرجع حل اختلاف یا شروط داوری: می توانید در قرارداد توافق کنید که در صورت بروز اختلاف، ابتدا به یک داور مرضی الطرفین یا مرجع خاصی مراجعه شود.

مستندسازی تمامی پرداخت ها و توافقات:

حتی اگر قرارداد کتبی ندارید، سعی کنید تمامی پرداخت ها و توافقات را مستند کنید:

• رسیدهای کتبی یا پرداخت های بانکی: همیشه اجاره بها و ودیعه را از طریق بانک (کارت به کارت، حواله) پرداخت کنید تا سند معتبری از پرداخت باقی بماند. در صورت پرداخت نقدی، حتماً از مالک رسید کتبی با امضا و اثر انگشت دریافت کنید.
• نگهداری پیامک ها و ایمیل ها: تمامی مکاتبات و پیامک های مرتبط با اجاره، تعمیرات یا سایر توافقات را نگهداری کنید.
• استفاده از شهادت شهود: اگر توافقی شفاهی صورت می گیرد، سعی کنید در حضور افراد قابل اعتماد انجام شود تا در صورت نیاز، بتوانند شهادت دهند.

مشاوره با وکیل متخصص:

مسائل حقوقی مربوط به اجاره بدون قرارداد کتبی، پیچیدگی های فراوانی دارد و ممکن است هر پرونده شرایط منحصر به فرد خود را داشته باشد. از این رو، اکیداً توصیه می شود پیش از هرگونه اقدام حقوقی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها مشورت کنید. دانش و تجربه وکیل می تواند شما را در انتخاب مسیر صحیح، جمع آوری مدارک لازم و دفاع از حقوق خود یاری کند و از صرف هزینه ها و زمان اضافه جلوگیری نماید.

نتیجه گیری

در نهایت، عدم وجود قرارداد اجاره کتبی، ریسک های بزرگ و چالش های فراوانی را برای هر دو طرف، یعنی مالک و مستأجر، به همراه دارد. از دشواری اثبات رابطه استیجاری و مفاد آن گرفته تا طولانی شدن و پیچیدگی فرآیندهای قضایی، همه و همه می توانند منجر به اختلافات حقوقی پرهزینه و زمان بر شوند.

با وجود اینکه قانون مدنی در مواردی اعتبار قراردادهای شفاهی را به رسمیت می شناسد، اما در عمل، فقدان مستندات کتبی، دسترسی به حمایت های قانونی لازم و دریافت دستور تخلیه فوری را ناممکن می سازد و طرفین را مجبور به پیگیری دعاوی زمان بر مانند تخلیه ید یا خلع ید می کند. بهترین و مؤثرترین راه برای حفظ حقوق و منافع هر دو طرف، اقدام هوشمندانه، آگاهانه و پیشگیرانه حقوقی از طریق تنظیم یک قرارداد اجاره کتبی جامع و شفاف است. مستندسازی تمامی پرداخت ها و توافقات، حتی در صورت تمدید شفاهی، می تواند به عنوان یک پشتوانه اثباتی عمل کند. در هر حال، در صورت بروز هرگونه اختلاف، بهره گیری از مشاوره و راهنمایی یک وکیل متخصص حقوقی، حیاتی است تا از تضییع حقوق و تحمیل هزینه های بیشتر جلوگیری شود.

سوالات متداول

آیا اجاره شفاهی کاملاً غیرقانونی است و اعتباری ندارد؟

خیر، اجاره شفاهی کاملاً غیرقانونی نیست و از نظر قانون مدنی ایران، در صورت رعایت شرایط صحت معاملات، می تواند معتبر باشد. اما قدرت اثباتی بسیار پایینی دارد و در صورت بروز اختلاف، اثبات مفاد آن (مانند مدت، مبلغ ودیعه و اجاره بها) بسیار دشوار است.

اگر مالک بخواهد مستأجر بدون قرارداد را ناگهان بیرون کند، مستأجر چه باید کند؟

مالک حق ندارد بدون حکم قضایی، مستأجر را به زور و به صورت ناگهانی از ملک بیرون کند. مستأجر می تواند با جمع آوری شواهد (فیش های اجاره، پیامک ها، شهود) رابطه استیجاری را اثبات کند و در صورت اقدام غیرقانونی مالک (مثل قفل کردن ملک یا قطع خدمات)، شکایت کیفری (ممانعت از حق، مزاحمت) یا حقوقی مطرح کند.

آیا مالک می تواند بدون قرارداد، مستأجر را به زور از ملک بیرون کند؟

خیر، هیچ مالکی حق ندارد بدون حکم قضایی، مستأجر را (چه با قرارداد کتبی و چه شفاهی) به زور از ملک بیرون کند. هرگونه اقدام خودسرانه مالک غیرقانونی بوده و مستأجر می تواند از طریق مراجع قضایی علیه او اقدام کند.

برای اثبات اجاره شفاهی در دادگاه چه مدارکی لازم است؟

برای اثبات اجاره شفاهی در دادگاه می توان از مدارکی مانند فیش های واریز اجاره بها، پیامک ها یا ایمیل های مرتبط، قبوض آب، برق، گاز و تلفن به نام مستأجر و شهادت شهود استفاده کرد.

تفاوت اصلی حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟

دستور تخلیه: برای پرونده هایی صادر می شود که دارای قرارداد کتبی رسمی یا عادی با دو شاهد باشند و هیچگونه ابهامی در رابطه استیجاری وجود نداشته باشد و شورای حل اختلاف می تواند آن را به سرعت صادر کند.
حکم تخلیه: برای پرونده هایی صادر می گردد که ابهامات و اختلافات (مانند نبود قرارداد کتبی) در آن ها وجود دارد و نیازمند بررسی بیشتر در دادگاه عمومی حقوقی، طی مراحل دادرسی و صدور حکم قطعی است که زمان برتر است.

آیا مستأجر بدون قرارداد می تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟

خیر، مستأجر حق ندارد بدون اجازه صریح و کتبی مالک، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد (اجاره به غیر). حتی در اجاره شفاهی نیز این حق وجود ندارد و در صورت انجام این کار، مالک می تواند پیگیری حقوقی انجام دهد.

اگر مالک بدون حکم قضایی، وسایل مستأجر را قفل کند یا او را از ورود منع کند، مستأجر چه اقدامی می تواند انجام دهد؟

این اقدام مالک غیرقانونی است. مستأجر می تواند به جرم ممانعت از حق یا ورود به عنف از مالک شکایت کیفری کند و یا دعوای حقوقی برای بازپس گیری لوازم و ورود به ملک خود مطرح نماید. همچنین می تواند درخواست تأمین دلیل برای ثبت وضعیت موجود را به شورای حل اختلاف ارائه دهد.

اگر مستأجر سال ها بدون قرارداد در ملکی زندگی کرده باشد، آیا ملک به او تعلق می گیرد؟

خیر، سکونت طولانی مدت مستأجر (حتی بدون قرارداد کتبی) به هیچ عنوان باعث نمی شود که مالکیت ملک به او منتقل شود. این باور غلط است و مالکیت ملک تنها با اسناد رسمی و قانونی قابل اثبات و انتقال است. سکونت، تنها حق انتفاع را برای مستأجر ایجاد می کند و نه حق مالکیت را.