مراحل گرفتن سند خانه قولنامه ای

گرفتن سند رسمی برای ملک قولنامه ای، گامی اساسی برای تأمین امنیت مالکیت و افزایش ارزش دارایی شماست. در ایران، املاک قولنامه ای که فاقد سند رسمی هستند، با چالش ها و ریسک های حقوقی متعددی مواجه اند؛ اما با طی کردن مراحل قانونی مشخص، می توان برای آن ها سند تک برگ دریافت کرد. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و کاربردی، تمامی مراحل اخذ سند رسمی برای خانه های قولنامه ای در سال 1404 را به صورت گام به گام و با جزئیات کامل، برای شما تشریح می کند.

اهمیت سند رسمی در معاملات ملکی ایران بر کسی پوشیده نیست. داشتن سند مالکیت قطعی، نه تنها حقوق مالک را تثبیت می کند، بلکه از بروز بسیاری از اختلافات و دعاوی حقوقی پیشگیری می کند. املاک قولنامه ای، اگرچه بر اساس تعهدات قراردادی معتبر هستند، اما فاقد وجاهت و امنیت حقوقی سند رسمی اند. همین امر سبب شده تا قانون گذار، با تصویب «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی»، راهی برای سنددار کردن این دسته از املاک فراهم آورد.

هدف این مقاله، ارائه یک نقشه راه شفاف و دقیق است تا تمامی مالکان فعلی، وراث، فروشندگان، و حتی سرمایه گذاران و کارشناسان املاک، با آگاهی کامل از فرآیندهای اداری و حقوقی، بتوانند مراحل گرفتن سند خانه قولنامه ای را با موفقیت پشت سر بگذارند. این راهنما شامل تعریف مفاهیم پایه، بررسی شرایط قانونی، معرفی مدارک لازم، تشریح گام های ثبت درخواست در سامانه «ثبت من»، مرور چالش های احتمالی و ارائه راهکارهای عملی برای غلبه بر آن ها خواهد بود.

درک مفاهیم پایه: قولنامه، مبایعه نامه و ضرورت سند رسمی

برای شروع فرآیند سنددار کردن یک ملک، ابتدا باید با مفاهیم پایه ای که در این حوزه کاربرد دارند، آشنا شویم. قولنامه و مبایعه نامه، دو سندی هستند که در معاملات املاک کاربرد فراوان دارند، اما تفاوت های حقوقی مهمی میان آن ها وجود دارد که دانستنشان ضروری است.

قولنامه چیست و چه تفاوتی با مبایعه نامه رسمی دارد؟

قولنامه یک توافق نامه عادی و غیررسمی است که بین دو یا چند نفر (فروشنده و خریدار) تنظیم می شود و در آن، طرفین تعهد می کنند که در آینده و با فراهم شدن شرایط مشخص، معامله ای را انجام دهند. به عبارت دیگر، قولنامه «تعهد به بیع» یا پیش قرارداد است. این سند بیشتر جنبه تعهدآور دارد و به خودی خود، مالکیت قطعی ملک را منتقل نمی کند. قولنامه ها معمولاً در بنگاه های املاک یا به صورت دستی تنظیم می شوند و در صورت وجود کد رهگیری، اعتبار بیشتری پیدا می کنند.

در مقابل، مبایعه نامه در عرف رایج و دفاتر املاک، سندی است که به موجب آن، «عقد بیع» (عقد خرید و فروش) محقق می شود. اگرچه مبایعه نامه های تنظیمی در بنگاه های املاک نیز از نظر حقوقی سند عادی محسوب می شوند، اما تصریح به وقوع بیع (خرید و فروش) در آن ها، جایگاه حقوقی قوی تری به آن ها می بخشد. مبایعه نامه رسمی اما سندی است که در دفاتر اسناد رسمی و با رعایت کامل تشریفات قانونی تنظیم می شود و به صورت قطعی، مالکیت ملک را از فروشنده به خریدار منتقل می کند. این سند دارای اعتبار مطلق است و نیازی به اثبات در دادگاه ندارد.

تفاوت اصلی در این است که قولنامه، تعهدی برای انجام معامله در آینده است، در حالی که مبایعه نامه، خودِ قرارداد خرید و فروش را منعقد می کند. برای گرفتن سند رسمی، هر دوی این اسناد (عادی) می توانند به عنوان مدرک اثبات ادعای مالکیت مورد استفاده قرار گیرند، اما زنجیره کامل و بدون نقص آن ها اهمیت زیادی دارد.

مزایا و معایب املاک قولنامه ای

املاک قولنامه ای، در کنار مزایایی که ممکن است داشته باشند، با معایب و ریسک های قابل توجهی نیز همراه هستند:

مزایای املاک قولنامه ای (از دیدگاه اولیه):

• قیمت اولیه پایین تر: معمولاً قیمت خرید املاک قولنامه ای نسبت به املاک سنددار، کمتر است.
• سهولت نسبی در معاملات اولیه: فرآیند خرید و فروش اولیه آن ها می تواند سریع تر و با تشریفات کمتر انجام شود.

معایب املاک قولنامه ای:

• ریسک بالای کلاهبرداری و جعل: عدم ثبت رسمی، زمینه را برای سوءاستفاده، فروش به چند نفر و جعل اسناد فراهم می کند.
• عدم امکان اخذ تسهیلات بانکی: بانک ها برای پرداخت وام و تسهیلات، نیازمند سند رسمی ملک به عنوان وثیقه هستند.
• دشواری در انتقال رسمی: برای انتقال قطعی مالکیت، باید مراحل پیچیده ای برای تبدیل آن به سند رسمی طی شود.
• عدم قابلیت رهن: امکان رهن دادن ملک برای دریافت تسهیلات یا ضمانت وجود ندارد.
• مشکلات در انشعابات: در برخی موارد، برای دریافت یا تغییر نام انشعابات آب، برق، گاز و تلفن، ممکن است با مشکل مواجه شوید.
• عدم شفافیت در حدود و ثغور: مرزهای دقیق ملک و اختلافات احتمالی با همسایگان، ممکن است نامشخص باشد.

چرا سند رسمی برای ملک قولنامه ای حیاتی است؟ (مزایای سند تک برگ)

اخذ سند رسمی تک برگ برای ملک قولنامه ای، مزایای بی شماری به همراه دارد که امنیت و آرامش خاطر را برای مالک به ارمغان می آورد:

1. امنیت حقوقی کامل: سند رسمی، مالکیت شما را به صورت قطعی و بی چون و چرا تثبیت می کند و از هرگونه دعاوی و ادعاهای بعدی جلوگیری می نماید.
2. افزایش ارزش ملک: ملکی که دارای سند رسمی است، در بازار ارزش بیشتری دارد و با اطمینان خاطر بیشتری معامله می شود.
3. قابلیت نقل و انتقال آسان: با وجود سند رسمی، می توانید به راحتی و در دفاتر اسناد رسمی، ملک خود را به دیگری منتقل کنید.
4. دسترسی به تسهیلات بانکی: امکان استفاده از ملک به عنوان وثیقه برای دریافت وام و تسهیلات از بانک ها و موسسات مالی فراهم می شود.
5. کاهش اختلافات: سند رسمی، با مشخص کردن دقیق حدود و مشخصات ملک، از بروز اختلافات ملکی با همسایگان جلوگیری می کند.
6. قابلیت رهن و اجاره قانونی: می توانید با اطمینان کامل ملک را رهن یا اجاره دهید.

سند رسمی، نه تنها یک برگه کاغذ، بلکه تضمین کننده آرامش خاطر و امنیت سرمایه گذاری شما در بازار پرنوسان مسکن است.

شرایط اساسی برای اقدام جهت اخذ سند رسمی املاک قولنامه ای

برای اینکه بتوانید برای ملک قولنامه ای خود سند رسمی دریافت کنید، باید شرایط خاصی بر اساس قانون «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی» وجود داشته باشد. آگاهی از این شرایط، اولین قدم در مسیر سنددار کردن ملک شماست.

معیارهای شمولیت بر اساس قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی

قانون گذار، با هدف ساماندهی به وضعیت املاک فاقد سند رسمی، شرایطی را برای رسیدگی به درخواست های اخذ سند مشخص کرده است:

• وجود سابقه ثبتی اولیه برای ملک: ملک مورد نظر باید دارای پلاک ثبتی مادر باشد؛ به این معنی که در گذشته، حداقل یک بار در دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک به نام شخص یا اشخاصی به ثبت رسیده باشد.
• عدم صدور سند رسمی به نام متقاضی یا ایادی قبلی: در صورتی که برای متقاضی یا هر یک از فروشندگان قبلی (ایادی ماقبل) سند رسمی صادر شده باشد، این قانون کاربرد ندارد.
• عدم دسترسی به مالک اصلی یا ورثه برای تنظیم سند: اگر مالک اصلی ملک (که سند به نام اوست) در قید حیات نیست و ورثه او نیز قابل شناسایی یا دسترسی نیستند، یا حاضر به همکاری برای تنظیم سند رسمی نمی شوند، می توانید از طریق این قانون اقدام کنید.
• عدم وجود اختلاف جدی در مالکیت: اگر اختلاف جدی بر سر مالکیت ملک وجود دارد، ابتدا باید این اختلاف از طریق دادگاه حل و فصل شود و سپس برای اخذ سند رسمی اقدام گردد.

این قانون بدون انقضا است و شما در هر زمانی می توانید برای گرفتن سند خانه قولنامه ای اقدام کنید، البته با رعایت تمامی شرایط ذکر شده.

املاک مشمول و غیرمشمول در قانون

همه املاک قولنامه ای مشمول این قانون نمی شوند. در ادامه به تفکیک، املاکی که می توانند برای دریافت سند اقدام کنند و آن هایی که خارج از شمول این قانون هستند، معرفی می شوند:

املاک مشمول:

• اراضی و ساختمان های احداث شده در آن (اعم از مسکونی، تجاری، اداری).
• زمین های مزروعی و باغ هایی که در آن بنا احداث شده یا نشده باشد.
• املاک مجهول المالک که سال هاست تصرف شده اند.

املاک غیرمشمول:

• اراضی ملی، دولتی و منابع طبیعی.
• املاک وقفی (مگر با مجوز متولی و سازمان اوقاف).
• اراضی بدون سابقه ثبتی (بدون پلاک ثبتی مادر).
• اراضی دارای معارض جدی و اختلاف مالکیت (تا زمان رفع معارض).
• املاک واقع در حریم و بستر رودخانه ها، مسیل ها و انهار طبیعی.

روش های اخذ سند: اداره ثبت یا دادگاه؟

بسته به شرایط ملک و فروشنده، مسیر گرفتن سند برای ملک قولنامه ای ممکن است از طریق اداره ثبت اسناد و املاک باشد یا مستلزم مراجعه به دادگاه:

• اقدام از طریق اداره ثبت (موضوع اصلی این مقاله): این روش برای زمانی است که ملک دارای سابقه ثبتی است، اما سند رسمی به نام شما یا ایادی قبلی صادر نشده و مالک اصلی یا ورثه او در دسترس نیستند یا از همکاری برای تنظیم سند استنکاف می ورزند. تمرکز اصلی ما در این مقاله بر این روش است.
• طرح دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» در دادگاه: اگر فروشنده ملک دارای سند رسمی است و سند به نام خود اوست، اما از انتقال سند به نام شما در دفترخانه اسناد رسمی خودداری می کند یا حاضر به انجام این کار نیست، باید از طریق دادگاه اقدام کرده و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کنید. در این حالت، پس از صدور حکم قطعی از دادگاه، می توانید با مراجعه به اداره ثبت، سند را به نام خود منتقل کنید.

راهنمای گام به گام اخذ سند رسمی ملک قولنامه ای (به روزرسانی 1404)

فرآیند گرفتن سند رسمی برای ملک قولنامه ای، نیازمند دقت و طی کردن گام های مشخصی است. در ادامه، این مراحل را به صورت تفصیلی شرح می دهیم تا با آمادگی کامل وارد این مسیر شوید.

گام اول: جمع آوری و آماده سازی مدارک کلیدی

آماده سازی دقیق و کامل مدارک، مهمترین بخش این فرآیند است و هرگونه نقص می تواند منجر به تأخیر یا رد درخواست شود. مدارک اصلی مورد نیاز عبارتند از:

• مدارک شناسایی متقاضی:
  • اصل و کپی برابر با اصل شناسنامه و کارت ملی هوشمند (برای همه مالکین در صورت مشاع بودن).
• زنجیره کامل قولنامه ها (ایادی ماقبل):
  • تمامی قولنامه های دستی یا مبایعه نامه های بنگاهی از اولین مالک (صاحب سند رسمی مادر) تا آخرین خریدار (متقاضی). این زنجیره باید بدون نقص و پیوسته باشد.

  • نکته کلیدی: در صورت عدم دسترسی به تمامی قولنامه ها یا مفقود شدن آن ها، می توانید با جمع آوری شواهد و مستندات دیگر (مانند شهادت شهود، مدارک مالیاتی، اقرارنامه، تأییدیه شورای محلی یا دهیاری)، و در نهایت با طرح دعوای اثبات وقوع بیع و اثبات مالکیت در دادگاه، اقدام به تکمیل زنجیره کنید.

• مدارک مربوط به ملک:
  • نقشه دقیق ملک با مختصات UTM (موقعیت جهانی): این نقشه باید توسط کارشناس رسمی دادگستری در امور نقشه برداری یا مهندس نقشه بردار دارای پروانه تهیه و تأیید شود. این نقشه حدود دقیق و موقعیت ملک را مشخص می کند.
  • تأییدیه دهیاری یا شهرداری: در خصوص کاربری ملک (مسکونی، تجاری، زراعی و …).
  • کپی سند مادر: در صورت دسترسی و وجود سابقه ثبتی (برای اطلاع از پلاک ثبتی اصلی).
  • پایان کار ساختمان و/یا گواهی عدم خلاف: برای املاک دارای اعیانی و بنا. این مدرک نشان می دهد که بنای احداث شده فاقد تخلفات ساختمانی است یا تخلفات آن تسویه شده اند.
  • فیش های آب، برق، گاز و تلفن: به نام متقاضی یا مالکان قبلی، به عنوان مدرکی دال بر تصرف و استفاده از ملک.
  • هرگونه مدرک مثبته تصرف: مانند پروانه ساختمان قدیمی، مجوز ساخت، قبوض عوارض و مالیات های مربوط به ملک، استشهاد محلی (در صورت نیاز).
• در صورت فوت فروشنده یا یکی از ایادی:
  • گواهی حصر وراثت و مدارک شناسایی تمامی وراث (اصل و کپی برابر با اصل).
• در صورت اقدام وکیل:
  • وکالتنامه رسمی (اصل و کپی برابر با اصل).

توصیه مهم: تمامی مدارک باید به صورت خوانا و بدون نقص تهیه شوند و کپی های برابر با اصل باشند.

گام دوم: ثبت درخواست الکترونیکی در سامانه ثبت من

با آماده شدن مدارک، مرحله بعدی ثبت درخواست اولیه به صورت آنلاین است:

1. ورود به وب سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور: به آدرس دقیق سامانه ثبت من (www.ssaa.ir) مراجعه کنید.
2. انتخاب گزینه ثبت درخواست پذیرش جدید: در داشبورد کاربری، این گزینه یا مشابه آن را انتخاب کنید.
3. تکمیل دقیق فرم های مربوطه: اطلاعات مربوط به متقاضی (مشخصات فردی، آدرس، کد ملی) و مشخصات کامل ملک (پلاک ثبتی، آدرس، مساحت، کاربری) را با دقت وارد نمایید.
4. بارگذاری اسکن مدارک: اسکن تمامی مدارک آماده شده را با فرمت های مجاز (معمولاً JPG یا PNG) و با حجم حداکثر 150 کیلوبایت برای هر فایل، در سامانه بارگذاری کنید.
5. دریافت کد رهگیری 16 رقمی: پس از تکمیل و تأیید اولیه، سامانه یک کد رهگیری 16 رقمی به شما اختصاص می دهد. این کد را برای پیگیری های بعدی به دقت نگهداری کنید.

گام سوم: ارسال مدارک فیزیکی از طریق پست سفارشی

پس از ثبت درخواست آنلاین و دریافت کد رهگیری، باید مدارک فیزیکی را ارسال کنید:

1. پرینت فرم درخواست: فرم درخواست تکمیل شده از سامانه را پرینت بگیرید.
2. تهیه کپی برابر با اصل مدارک: از تمامی مدارک ذکر شده در گام اول، کپی برابر با اصل تهیه کنید. این کار را می توانید در دفاتر اسناد رسمی انجام دهید.
3. بسته بندی و ارسال مدارک: پرینت فرم درخواست و تمامی کپی های برابر با اصل مدارک را در یک پاکت مناسب قرار داده و از طریق پست سفارشی، به واحد ثبتی مربوط به محل وقوع ملک ارسال کنید.
4. دریافت کد رهگیری پستی: از اداره پست، یک کد رهگیری 20 رقمی برای بسته پستی خود دریافت کنید. این کد نیز برای ادامه فرآیند ضروری است.

گام چهارم: ثبت نهایی درخواست و پیگیری آنلاین پرونده

اکنون نوبت به ثبت نهایی و پیگیری است:

1. ورود مجدد به سامانه ثبت من: با استفاده از کد رهگیری 16 رقمی (دریافتی در گام دوم) و کد ملی خود، وارد سامانه شوید.
2. وارد کردن کد رهگیری 20 رقمی پستی: کد رهگیری پستی که از اداره پست دریافت کرده اید را در قسمت مربوطه وارد کنید.
3. تایید نهایی درخواست و دریافت شماره پرونده: پس از وارد کردن کد پستی، درخواست شما به صورت نهایی در سامانه ثبت می شود و یک شماره پرونده به آن اختصاص می یابد که از این به بعد، مرجع اصلی پیگیری شما خواهد بود.
4. نحوه پیگیری وضعیت پرونده: شما می توانید با استفاده از شماره پرونده و کد ملی خود، به صورت مستمر وضعیت پرونده را از طریق همان سامانه ثبت من پیگیری کنید. سامانه جزئیات مراحل طی شده و وضعیت فعلی پرونده را نمایش می دهد.

گام پنجم: بررسی کارشناسی و بازدید میدانی ملک

پس از ثبت نهایی، پرونده شما توسط کارشناسان اداره ثبت بررسی می شود:

• تعیین وقت بازدید: در صورت نیاز، کارشناس نقشه برداری اداره ثبت، زمانی را برای بازدید از ملک تعیین می کند.
• ضرورت حضور متقاضی یا نماینده قانونی: حضور شما یا نماینده قانونی تان در زمان بازدید، برای ارائه توضیحات و تطبیق اطلاعات ضروری است.
• تطبیق نقشه های ارائه شده با وضعیت موجود: کارشناس، نقشه های UTM ارائه شده را با وضعیت فیزیکی ملک در محل تطبیق می دهد.

گام ششم: تسویه هزینه ها و عوارض مربوطه

صدور سند رسمی، مستلزم پرداخت هزینه های مشخصی است:

• هزینه های دولتی ثبت: این هزینه ها بر اساس تعرفه های روز و ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شوند.
• هزینه های کارشناسی نقشه برداری: شامل هزینه های مربوط به تهیه نقشه UTM و بازدید کارشناس.
• عوارض شهرداری، مالیات بر نقل و انتقال و سایر بدهی های احتمالی: تمامی بدهی های مربوط به ملک باید قبل از صدور سند تسویه شوند.
• نحوه و زمان بندی پرداخت: معمولاً پس از تأیید کارشناس و قبل از صدور سند، از طریق پیامک یا سامانه به شما اطلاع رسانی می شود.

گام هفتم: صدور و دریافت سند رسمی تک برگ

پس از طی تمامی مراحل و تأیید نهایی، سند رسمی شما صادر می شود:

• تأیید نهایی پرونده: پرونده شما توسط هیئت حل اختلاف یا مسئولین اداره ثبت تأیید نهایی می شود.
• زمان تقریبی صدور سند: مدت زمان صدور سند می تواند از چند ماه تا حتی یک سال یا بیشتر متغیر باشد و به حجم کاری اداره ثبت و پیچیدگی پرونده شما بستگی دارد.
• مراحل دریافت سند: پس از صدور، از طریق اداره ثبت به شما اطلاع داده می شود که برای دریافت سند تک برگ خود مراجعه کنید.

چالش های متداول و راهکارهای حقوقی برای املاک قولنامه ای

در مسیر گرفتن سند برای ملک قولنامه ای، ممکن است با چالش های مختلفی روبرو شوید. آگاهی از این مشکلات و راه حل های قانونی آن ها، می تواند به شما در عبور موفقیت آمیز از این فرآیند کمک کند.

فقدان قولنامه ها یا عدم دسترسی به ایادی قبلی

یکی از رایج ترین مشکلات، مفقود شدن بخشی از زنجیره قولنامه ها یا عدم دسترسی به فروشندگان قبلی (ایادی ماقبل) است. در این شرایط:

• راهکار: تلاش کنید تا حد امکان، با استشهاد از همسایگان، مدارک مربوط به پرداخت عوارض و قبوض خدماتی، یا هر مدرک دیگری که تصرف شما یا ایادی قبلی را اثبات کند، شواهد جمع آوری کنید. در صورتی که این مدارک کافی نباشند، باید از طریق دادگاه دعوای «اثبات وقوع بیع» یا «اثبات مالکیت» را مطرح کنید تا با حکم قضایی، مالکیت شما تأیید شود.

فوت فروشنده اصلی یا یکی از ایادی زنجیره قولنامه ها

اگر فروشنده اصلی یا یکی از افراد در زنجیره قولنامه ها فوت کرده باشد، فرآیند کمی پیچیده تر می شود:

• راهکار: باید علیه ورثه متوفی اقدام کنید. در این حالت، ارائه گواهی حصر وراثت و مدارک شناسایی تمامی وراث (اصل و کپی برابر با اصل) الزامی است. این اقدام ممکن است نیاز به طرح دعوای «الزام به تنظیم سند» در دادگاه علیه وراث داشته باشد.

وجود تخلفات ساختمانی یا عدم پایان کار

اگر ملک قولنامه ای شما دارای بنایی است که پایان کار ندارد یا تخلفات ساختمانی در آن صورت گرفته است:

• راهکار: ابتدا باید به شهرداری مربوطه مراجعه کرده و برای رفع خلاف یا پرداخت جریمه های مربوطه اقدام نمایید تا بتوانید گواهی پایان کار ساختمان یا گواهی عدم خلاف را دریافت کنید. اخذ پایان کار برای سند اعیانی (ساختمان) پیش نیاز است.

محدودیت های متراژی (مثل نرسیدن به حد نصاب تفکیک)

در برخی مناطق، قوانین شهرداری یا ثبت، حداقل متراژی را برای تفکیک اراضی تعیین کرده اند. اگر ملک شما به این حد نصاب نرسد:

• راهکار: در صورتی که امکان تفکیک فراهم نباشد، می توانید درخواست اخذ سند مشاعی را برای سهم خود از پلاک مادر مطرح کنید. گاهی نیز تجمیع با ملک مجاور می تواند راهگشا باشد.

املاک دارای معارض یا پرونده قضایی

اگر ملک شما دارای معارض (مدعی مالکیت) است یا پرونده قضایی فعال بر سر آن وجود دارد:

• راهکار: ابتدا باید تمامی اختلافات و دعاوی حقوقی مربوط به ملک را از طریق دادگاه حل و فصل کنید. اداره ثبت تا زمان رفع کامل معارضات، اقدامی برای صدور سند انجام نخواهد داد.

عدم همکاری یا استنکاف فروشنده دارای سند رسمی از انتقال

در صورتی که فروشنده اصلی ملک دارای سند رسمی است، اما از انتقال سند به نام شما خودداری می کند:

• راهکار: باید دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» را در دادگاه مطرح کنید. پس از صدور حکم قطعی دادگاه، اداره ثبت موظف به اجرای حکم و انتقال سند به نام شما خواهد بود.

املاک مشاع قولنامه ای (چند شریک)

اگر ملک به صورت مشاع و قولنامه ای خریداری شده و چندین نفر در آن شریک هستند:

• راهکار: ترجیحاً تمامی مالکین به صورت جمعی برای اخذ سند اقدام کنند. در غیر این صورت، هر شریک می تواند برای اخذ سند مشاعی به نسبت سهم خود با رعایت شرایط خاص، اقدام نماید. ورود اطلاعات کلیه شرکا مشاعی الزامی است.

عدم دسترسی به سند مادر یا نقص آن

گاهی ممکن است سند مادر ملک پیدا نشود یا اطلاعات آن ناقص باشد:

• راهکار: باید از اداره ثبت محل وقوع ملک، درخواست استعلام سابقه ثبتی و پلاک اصلی را داشته باشید. اداره ثبت با بررسی سوابق بایگانی خود، اطلاعات لازم را در اختیار شما قرار می دهد.

تفاوت های اخذ سند برای آپارتمان قولنامه ای

برای آپارتمان های قولنامه ای، علاوه بر شرایط عمومی، نکات ویژه ای وجود دارد:

• لزوم وجود پایان کار و صورت مجلس تفکیکی: برای تمامی واحدهای یک ساختمان، ابتدا باید گواهی پایان کار و سپس صورت مجلس تفکیکی برای کل ساختمان صادر شده باشد تا بتوان برای هر واحد سند مجزا دریافت کرد. اگر سازنده از این کار استنکاف کند، باید از طریق دادگاه دعوای «الزام به اخذ پایان کار و تنظیم صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی» را مطرح کنید.

نکات حیاتی برای موفقیت در فرآیند سنددار کردن ملک قولنامه ای

برای طی کردن موفقیت آمیز مراحل گرفتن سند خانه قولنامه ای، توجه به چند نکته کلیدی ضروری است:

• مشاوره حقوقی تخصصی: در موارد پیچیده، وجود ابهامات یا چالش های حقوقی، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی یا کارشناس رسمی ثبت مشورت کنید. مشاوره های اولیه می تواند شما را از مسیرهای اشتباه باز دارد.
• دقت بی نهایت در تکمیل اطلاعات و مدارک: هرگونه اشتباه، نقص یا ناهماهنگی در تکمیل فرم ها یا مدارک، می تواند فرآیند را به شدت طولانی کرده یا منجر به رد درخواست شما شود. تمامی اطلاعات را چند بار بررسی کنید.
• پیگیری مستمر و منظم: مرتباً وضعیت پرونده خود را از طریق سامانه ثبت من و در صورت لزوم، با مراجعه حضوری به اداره ثبت، پیگیری کنید. سکوت و عدم پیگیری می تواند به ضرر شما تمام شود.
• حفظ تمامی رسیدها و کدها: تمامی کدهای رهگیری (16 رقمی سامانه، 20 رقمی پستی) و رسیدهای پرداخت هزینه ها را به دقت و در جای امن نگهداری کنید.
• به روزرسانی اطلاعات حقوقی: قوانین و مقررات ثبتی ممکن است دستخوش تغییر شوند. همواره از آخرین اطلاعیه ها و تغییرات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مطلع باشید.
• صبر و شکیبایی: فرآیند اخذ سند رسمی برای ملک قولنامه ای، ممکن است زمان بر باشد. لازم است با صبر و پیگیری، این مراحل را طی کنید.

اطمینان حاصل کنید که برای هر گام از فرآیند، اطلاعات کافی دارید و در صورت نیاز، از متخصصان کمک بگیرید تا از بروز مشکلات پیش بینی نشده جلوگیری شود.

سوالات متداول

آیا برای زمین بدون بنا هم می توان سند قولنامه ای گرفت؟

بله، در صورتی که زمین دارای سابقه ثبتی باشد و سایر شرایط قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی را داشته باشد، می توان برای آن سند رسمی دریافت کرد. منظور از بدون بنا در برخی از بخشنامه ها، صرفاً عدم امکان اخذ سند اعیانی (برای ساختمان) است، نه سند عرصه (زمین).

مدت زمان متوسط اخذ سند برای ملک قولنامه ای چقدر است؟

مدت زمان گرفتن سند برای ملک قولنامه ای می تواند بسیار متغیر باشد و به عوامل مختلفی از جمله کامل بودن مدارک، پیچیدگی پرونده، حجم کاری اداره ثبت، و وجود یا عدم وجود معارض بستگی دارد. به طور کلی، این فرآیند می تواند از چند ماه تا حتی یک سال یا بیشتر طول بکشد.

آیا برای گرفتن سند، وجود کد رهگیری در قولنامه ضروری است؟

خیر، الزاماً وجود کد رهگیری در قولنامه برای اقدام جهت اخذ سند رسمی ضروری نیست، اما داشتن آن می تواند به تقویت اعتبار قولنامه و تسهیل فرآیند کمک کند. مهم این است که زنجیره کامل ایادی نقل و انتقالات را در اختیار داشته باشید، حتی اگر برخی از قولنامه ها فاقد کد رهگیری باشند.

هزینه های اصلی گرفتن سند شامل چه مواردی است؟

هزینه های اصلی شامل موارد زیر است:

1. هزینه تهیه نقشه UTM توسط کارشناس رسمی.
2. هزینه های دولتی مربوط به ثبت (بر اساس تعرفه های سازمان ثبت و ارزش منطقه ای ملک).
3. عوارض شهرداری، مالیات بر نقل و انتقال و سایر بدهی های احتمالی ملک.

این هزینه ها بسته به موقعیت، متراژ و ارزش ملک متفاوت خواهد بود.

در صورت عدم وجود سابقه ثبتی برای ملک چه باید کرد؟

اگر ملکی فاقد سابقه ثبتی (پلاک ثبتی مادر) باشد، مشمول قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی نمی شود و از طریق این سامانه نمی توان برای آن سند دریافت کرد. در این موارد، فرآیند پیچیده تر است و ممکن است نیاز به طرح دعوای «اثبات مالکیت و درخواست ثبت» در دادگاه باشد.

آیا می توان برای آپارتمان قولنامه ای بدون پایان کار سند گرفت؟

خیر، برای اخذ سند رسمی برای یک واحد آپارتمان، وجود گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی برای کل ساختمان ضروری است. بدون این مدارک، امکان صدور سند تک برگ برای واحدهای آپارتمانی وجود ندارد. ابتدا باید برای اخذ پایان کار و تفکیک ملک اقدام شود.

اگر شهرداری برای ملک قولنامه ای مجوز ساخت ندهد، آیا می توان سند گرفت؟

اگر شهرداری به دلیل تخلفات ساختمانی یا عدم رعایت ضوابط شهرسازی، مجوز ساخت یا پایان کار را صادر نکند، ابتدا باید نسبت به رفع موانع و حل و فصل مشکلات با شهرداری اقدام نمود. تا زمانی که این مشکلات حل نشود و گواهی پایان کار صادر نگردد، امکان دریافت سند رسمی اعیانی وجود نخواهد داشت. با این حال، می توان برای سند عرصه (زمین) اقدام کرد، مشروط بر اینکه مشکلات مربوط به زمین وجود نداشته باشد.

آیا می توان همزمان با درخواست سند، برای ملک خلافی نیز اقدام کرد؟

خیر، بهتر است ابتدا خلافی های ساختمانی را با مراجعه به شهرداری و پرداخت جریمه ها یا رفع فیزیکی تخلفات، حل و فصل کنید و سپس برای اخذ سند رسمی اقدام نمایید. وجود خلافی، فرآیند صدور سند اعیانی را متوقف خواهد کرد.

اگر سند مادر ملک قولنامه ای مفقود شده باشد، چه باید کرد؟

در صورتی که سند مادر ملک مفقود شده باشد، می توانید با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، درخواست استعلام و اخذ رونوشت سند مادر را ارائه دهید. اداره ثبت بر اساس سوابق موجود، می تواند اطلاعات پلاک ثبتی و جزئیات سند مادر را در اختیار شما قرار دهد.